融资收紧下的土地市场 ， 正在变得日趋平淡 。

上海易居研究院的数据显示 ， 截至2019年11月底 ， 全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米 ， 较2018年同期下降了3.7% 。 虽然11月300城供应总量翻番 ， 年底又是土地成交的旺季 ， 但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距 ， 该机构预计 ， 今年的土地成交规模大概率会低于去年 。

不仅如此 ， 今年前11月 ， 300城住宅用地溢价率为13.5% ， 比2018年的15.8%有所下降 。

从5月开始 ， 央行、银保监会等部门陆续出台政策 ， 信托、美元债等融资渠道大大受限 ， 银行对开发贷的审核也趋于严格 。 在融资渠道紧缩的情况下 ， 房企的拿地策略似乎也在调整 。

但值得注意的是 ， 与去年相比 ， 今年土地楼面价为2396元/平方米 ， 同比涨幅达14% 。 同时 ， 一些大型房企在并购市场出手 ， 大量补充库存 ， 似乎并不在乎资金链的压力 。

那么 ， 与往年相比 ， 今年房企真的变谨慎了吗？

土地底价悄然提高

如果将今年的土地市场分为两个阶段 ， 上半年和下半年的表现有着明显不同 。

根据上海易居研究院的统计 ， 上半年300城土地交易相对旺盛 ， 月度溢价率维持在10%以上 ， 4月的溢价率甚至超过20% 。 除1月外 ， 流拍率均在10%以下的低水平 。

从7月开始 ， 土地市场出现明显降温 ， 月度溢价率很快降至10%以下的水平 ， 流拍率则升至10%以上 。

究其原因 ， 在于一系列调控政策的出台 。 从5月开始 ， 央行、银保监会等部门对房企融资渠道进行收紧 。 7月31日召开的中央政治局会议提出 ， “不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破 。

地方政府有着“前松后紧”的惯有供地节奏 ， 且年末往往会推出一些热门地块 。 比如 ， 今年11月 ， 土地供应总建筑面积达到近三年来的最高峰 。 “究其原因 ， 主要是由于临近年底 ， 许多未完成供地计划的城市加快了供地节奏 ， 导致供应规模‘爆发式’增长 。 ”

在供应的刺激下 ， 土地交易价格也有所升温 。

今年前11月 ， 300城土地交易单价为2396元/平方米 ， 同比上涨13.7% ， 这一水平也是多年来的最高点 。 上述机构认为 ， 地价的明显上涨 ， 一方面是由于前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升 ， 比例增加了3个百分点；另一方面 ， 由于年内市场热度不高 ， 大部分城市增加了优质地块的供应 ， 如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升 ， 这也进一步推高了今年的成交均价 。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示 ， 地价上涨的另一个原因在于 ， 很多地方悄然提高了土地出让底价 。 导致在整体溢价率相对不高的情况下 ， 土地成交均价仍然创下新高 。

对于明年土地市场走势 ， 上海易居研究院认为 ， 2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒 ， 坚持“稳房价、稳地价、稳预期” ， 为2020年房地产市场定下运行基调 。 资金层面 ， 银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系 ， 严厉打击违规行为 ， 房企融资环境预计仍将高度收紧 。 “钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎 ， 明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行 。

小房企机会渺茫

在融资新政面前 ， 房企的调整也较为明显 。 上海易居研究院将龙头房企的拿地节奏分为四个阶段：1-2月整体表现较平淡；3-5月积极纳储；二季度中后期重归理性；四季度龙头房企刹车 。

其中 ， 恒大、碧桂园、万科等10月-11月拿地销售比十强中最低 ， 均不足0.2 ， 而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在四季度放缓投资脚步 。 仅有国企表现相对积极 。