----北京房价到底跌了多少？//----

----北京房价到底跌了多少？//----

今天媒体报道 ， 位于北京朝阳区的两居室 ， 挂牌两个月来 ， 业主原来报价760万左右 ， 这几个月降到590万 ， 已累计降价170万！

这个以报价来看降价的 ， 不太能准确了解到市场真实价格 ， 最好是以成交价来判断 ， 因为两者之间还是有差价的 。

根据我跟北京业内人士的了解 ， 同时我在贝壳找房软件上看了一些小区 ， 对比2017年和目前的价位发现 ， 北京这三年来 ， 确实是普遍降价了 ， 跟最高峰比 ， 大概最多在15-20%左右 ， 尤其是近郊 ， 因为限竞房井喷 ， 所以倒逼二手房500万跌到400万是很常见的事 。 另外 ， 极端的老破旧也有下跌30%的 。

但并不是所有房子都在跌 ， 一二三环内的品质商品房也比较抗跌 ， 有些豪宅还逆势上涨了 ， 特别是西城区的学区房很抗跌 ， 只能说稀缺资源不缺买家 ， 土豪不差钱 ， 调控真正卡住的是刚需和改善型需求 。

但在我印象中 ， 北京去年四季度就有很多房子出现过20%的跌幅了 ， 因为当时我做北京年底房价总结和预言时 ， 就说了五环内相比高峰期下跌20%差不多就是底部了 ， 作为投资来说 ， 因为政策的限制 ， 没有更多需求释放 ， 你很难看到市场的明显反弹 ， 今年初市场因为小阳春有所回暖 ， 然后下半年又继续下跌 ， 就是一个震荡的市场 ， 可能郊区的房子因为限竞房的大量存在还有下跌的压力 。

但对于刚需来说 ， 如果你能淘到跌幅15-20%的笋盘其实随时都可以买 ， 当然通常年底买机会是最好的 ， 而第二年春天市场一般会回暖 ， 否则你又要等一年 。

北京二手房已经连续三年成交低迷 ， 相比2016年腰斩了 ， 这三年来很多刚需都被调控压制着 ， 有的是因为跌价还在观望着 ， 但我想2020年他们有些人会憋不住要入市了 ， 因为一是需求层面上很多人已经等不及了 ， 二是明年的政策面上会比今年要宽松 ， 会进一步降息 。

所以我觉得买房一定要果断 ， 给自己设定一个目标 ， 比如五环内跌幅20%的房子 ， 碰到了就入市 ， 不要老是犹豫不决 ， 再指望他跌30% ， 结果错过了又后悔 ， 这样是很难买到好房子的 。

再来看北京的新房 。

据中原地产首席分析张大伟统计 ， 2019年北京供应商品房住宅4.74万套 ， 合计签约只有3.64万套 。 预计金额在2700亿左右 。 库存套数也达到了7.83万套 。 库存已经是最近8年来的最高纪录！快接近2011年的新高了 。

图片来源：大伟看楼市

北京的库存量之所以一路走高 ， 跟前两年郊区大量供给限竞房土地 ， 今年限竞房项目大量入市但却滞销密不可分 。

图片来源：大伟看楼市

从这73个项目就能看出来 ， 基本上绝大部分都是昌平、顺义、房山、大兴、密云等郊区的项目 ， 这些偏远地带的房子跟市场的需求严重不匹配 。

截止日前 ， 北京累计供应的限竞房土地合计105个项目 ， 1000万平米 。

已经入市的78个项目合计680万平米 ， 58672套 ， 只网签了24845套 ， 网签比例只有42.7% ， 实际销售比例只有一半 ， 剩余库存接近3万套 。