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谨慎纳储VS积极补仓 房企如何选择？

在市场降温的同时 ， 各大房企拿地策略相应调整 。 谨慎纳储VS积极补仓 ， 各大房企如何选择？全国各城市土地交易情况如何？

从全国层面来看 ， 下半年以来 ， 全国主要城市土地推出量和成交量均出现较明显下滑 ， 流拍现象增多 ， 溢价率持续走低的背后 ， 是房企拿地策略的调整 。 与业绩完成情况同步的是 ， 头部房企和中小在拿地上也存在分化的现象 ， 头部房企继续“开疆扩土” ， 中小房企拿地保守 。 据中指研究院日前发布的《2019年1~11月全国房地产企业拿地排行榜》显示 ， 今年1~11月 ， 头部房企的拿地金额再创新高 。 TOP10房企拿地金额合计达8824亿元 ， 比2018年同期的7609亿元高出1200多亿元 。

大型房企自身实力较强 ， 抗御风险能力较高 ， 受市场关联的影响较小 ， 相对于中小房企资金链脆弱 ， 拿地困难 ， 头部房企在拿地方面尤其是对优质地块也更加积极 。 与此同时 ， 供地节奏、土地政策的差异 ， 各城市在土地成交上的表现也进一步分化 。 主要表现在一二线频破“千亿” ， 三四线成交下滑 。 截至11月18日 ， 土地出让金达到千亿元的城市已达12个 。 长三角与中西部仍为房企投资重点城市群 ， 一线与二线核心城市继续成为房企投资拿地的重心 ， 部分中西部核心城市受关注 。 相对的 ， 三四线土地成交明显趋冷 ， 虽然整体供应增加 ， 但成交总量下滑 。 《中国300城市土地市场交易情报》显示 ， 10月份 ， 300城中 ， 三四线城市成交土地面积4561万平方米 ， 环比减少27%；土地出让金为1243亿元 ， 环比减少21%；土地平均溢价率为10% ， 环比下降0.3个百分点 。

房企在应对市场下行下 ， 出于保险考虑 ， 在拿地布局方面 ， 更青睐于地块价值较高的区域 。 一二线城市 ， 特别是二线比较突出 。 开发商在拿地预期上的转变 ， 趋向于规避三四线城市、向一二线城市转移 ， 同时一线城市供地量又比较少 ， 所以热点二线城市成为主要的拿地对象 。

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郑州土地市场情况如何？

按理说 ， 郑州作为新一线城市 ， 也可说是较为热点的二线城市 。 房企对于郑州的城市发展潜力以及地块价值还是比较看好的 。

但是 ， 在下半年以来 ， 郑州的土地供应量与成交量也迎来低谷 。 7月份以来 ， 郑州土地市场流拍达5宗 ， 暂停、终止拍卖现象达14宗 ， 在土地供应减少的情况下 ， 成交愈发显得惨淡 。

临近年底 ， 土地市场似乎稍显好转 ， 12月土地供应大幅增加 ， 热点地块竞争较为激烈 ， 溢价率有一定的回升 ， 成交情况也比较稳定 。 11月份以来 ， 郑州相继推出北龙湖、滨河国际新城等热点区域地块 ， 从已经成交的情况来看 ， 绿城拿下北龙湖11号地块 ， 中海首次进驻北龙湖拿下13号地块 ， 华发首次进驻郑州拿下滨河国际新城80号地块 。 从拿地房企来看 ， 参与热点地块竞拍以及最终拿地的房企 ， 都是实力较强的规模房企 ， 不仅是因为地块对于对于竞买房企的资质要求较为严格 ， 也在于规模房企在拿地以及开发上更有实力和信心 。 不仅是热点地块 ， 下半年以来 ， 在市场降温的形式下 ， 更多的房企拿地明显更加理性 ， 更加保守 ， 房企拿地分化的现象在郑州的市场上也表现较为明显 。

据郑州公共资源交易中心显示的信息统计 ， 8月份以来 ， 郑州主城区拿地金额位居前三的分别是中海、融创、万科 。 拿地面积位居前三的分别是万科、融创、裕华 。

下半年土地供应减少的情况下 ， 中小房企拿地明显减少 ， 实力较强的规模房企拿地相对较好 。 许多房企在拿地方面比较谨慎 ， 位置偏远、土地性质稍差的地块流拍率相对较高 。

2020年1月份 ， 郑州土地市场供应维持平稳 ， 具体信息如下：

（数据来源：郑州市公共资源交易中心官方网站）

纵观2019年土地市场 ， 企业自身调动资金的情况开始变得不乐观 。 一方面 ， 年底是企业集中偿债期 ， 需拿出更多资金用以还债；另一方面 ， 无论是银行还是其他融资机构 ， 年底余额均出现不同程度的不足 ， 这影响了企业获得外部融资的机会 ， 也就加剧了其在土地市场的表现 。