----智库观察|2020年济南房地产市场会有哪些变化//----

“今年终于买上了属于自己的房子 。 ”济南市民吴先生高兴地告诉记者 ， 临近年底 ， 他在唐冶片区买到了心仪已久的新房 。 据吴先生介绍 ， 近两年他主要在唐冶、雪山、新东站等片区看房 ， 去年的房价基本维持在15000元/平米左右甚至更高 ， 积蓄不多又面临结婚问题的吴先生一直没有买到合适的房子 ， 但是从今年开始 ， 济南多个楼盘价格开始下调 ， 又给了他新的希望 。 吴先生的经历不是偶然 ， 这正是济南房地产市场从“火热”到“冷静”的变化过程 。 那么 ， 回顾2019年 ， 济南房地产市场有哪些发展变化？展望2020年 ， 市场又将会是怎样的发展态势？对此 ， 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访多位业内人士 ， 进行深入剖析解答 。

唐冶鲁商项目效果图

 

“特价”、“直降”优惠多

年初买不到的房年底入手了

“此前市场比较火热 ， 想要买到合适的房子 ， 对刚需者来说确实有些吃力 ， 但随着市场逐步降温 ， 刚需也能出手了 。 ”吴先生告诉记者 ， 去年他曾经看中了唐冶片区的一处楼盘 ， 价格在17000—18000元/平米左右的精装修房源 ， 由于当时超过预算只能作罢 ， 而到了今年该楼盘的价格降至15000—16000元/平米 ， 近期还推出均价13500元/平米的特价房源 ， 吴先生把握机会 ， 买到了心仪的房子 ， “年初还买不上的房 ， 竟然在年底入手了 ， 真的感到很开心 ， 也很满足 。 ”

其实 ， 吴先生的经历不是偶然 ， 这正是济南房地产市场从“火热”到“冷静”的变化过程 。 进入下半年 ， 济南楼盘陆续出现降价现象 ， 推出各种“限时抢”“特价房”等优惠活动 ， 有的楼盘为了吸引购房者 ， 还有家电、购物卡等礼品赠送 ， 有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价 。

记者了解到 ， 此前世茂璀璨悦府推出过7月臻品房源 ， 从16000多元直降到14000多元 ， 优惠可达20多万；位于新东站片区的新城香溢华庭 ， 还推出过员工内部房 ， 每套优惠12-16万 ， 优惠后的单价在11000元左右 ， 低于周围市场价2000元以上；天鸿·公园大道原价13000元/㎡左右 ， 曾在中秋推出限时9折 ， 推出11888元/㎡认筹的活动 。

而临近年底 ， 各个楼盘为年底冲刺业绩 ， 更是推出不少打折优惠的房源 ， 位于张马片区的拉访人员告诉记者 ， 翡丽公馆项目原价在17000元/㎡左右 ， 现在推出14000元/㎡的特价房源 。 碧桂园CLD凤凰首府 ， 也推出13000元/㎡左右的特价房源 。 像张马片区的万科正荣悦棠府、万科·碧桂园魅力之城等项目都有不同的优惠 。

“这两年政府在进行调控 ， 我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性 。 ”据吴先生介绍 ， 今年与去年相比 ， 楼盘推出的特价优惠活动很多 ， 虽然不是明确降价 ， 但能让真正有购房需求的人买到合适的房子 ， 对老百姓来说也是好事 。

价格以促销形式走低

中高端产品市场较为稳定

记者了解到 ， 济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求 ， 随着购房者逐步恢复理性 ， 对于买房开始持观望态度 ， 再加上去年拿地的项目 ， 今年陆续入市出货 ， 市场逐步形成供大于求的状态 ， 导致很多楼盘开始“卖不动”了 。 此外 ， 前几年济南楼市的快速发展 ， 已经消耗了一大部分的购买力 ， 如今购房力下滑很明显 。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为 ， 2019年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整 ， 济南整体市场交易热度在2018年四季度开始由热转凉 ， 市民需求置业热情逐步转冷 ， 供应规模维持规模 ， 整体市场从卖方市场转入买方市场 ， 价格以促销形式逐步走低 。 根据国家统计局发布的国家70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 ， 记者发现 ， 济南新房价格环比已连续下跌4个月 ， 二手房更是8连降 。