对此 ， 有业内人士也指出 ， 目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样 ， 呈现一定下行回归态势 ， 市场进入调整期 ， 供求量虽保持相对稳定 ， 但价格出现回调 ， 尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大 ， 如雪山、唐冶片区降价幅度在15%左右 ， 主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小 。 他认为 ， 今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势 。

CBD五座超高层效果图

“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化 ， 已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构 ， 且一直保持着相对稳定的状态 。 ”该人士分析到 ， 当前济南部分区域13000元主流销售产品受价格回归影响较大 ， 20000元左右中高端产品目前市场较为稳定 ， 未出现较大幅度降价促销现象 。 据悉 ， 今年100-144㎡面积段占成交总量的73% ， 刚需和改善的群体是市场的主力支撑 ， 90㎡以下和160㎡以上面积段占比显著回落 。

此外 ， 该人士还说到 ， 近年来 ， 济南房地产市场一直以改善型需求为主 ， 但从近期住宅销售情况看 ， 市场有一定下滑 ， 购房者观望气氛加剧 ， 其中二手房置换量下降直接影响到部分改善型需求购买能力 ， 市场呈现出以刚需产品销售为主 ， 改善型产品出现一定滞销的新变化 。

政策、购买力影响需求

当前回归理性进入稳定期

为什么济南房地产市场会由过热趋于冷静？近年来 ， 济南房地产市场又经历了哪些变化发展？对此 ， 记者采访多位专家及业内人士进行了专业深度的分析 。

“传统的金九银十开发企业为冲刺年终业绩虽也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动 ， 但市场观望情绪依然比较浓厚 ， 成交规模保持平稳 ， 没有出现预期的回升 。 ”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析到 ， 2019年3、4月份 ， 受金融政策、需求释放等多重因素影响 ， 济南住宅成交量达到全年的峰值 ， 但进入下半年以来 ， 鉴于政策环境整体偏紧 ， 且刚需购买力已逐步消化 ， 成交量明显呈下行趋势 ， 市场开始回落 。

许传明也指出 ， 宏观调控政策从鼓励置业专项限制置业的各种政策叠加因素对市场发展形成了刹车效应 ， 置业需求的持续释放导致短期需求集聚有限 ， 是本轮行情由热转冷的直接原因 。 同时 ， 行业景气度周期性变化也是原因之一 ， 从全国的行业发展来看 ， 本轮上涨行情持续了近五年 ， 是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次 ， 属于济南楼市本轮行情的正常变化 。

记者了解到 ， 2014年济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场 ， 由于2015-2017年之间的不理性急剧增长 ， 透支了大量购买需求 。 “2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡ ， 2016年住宅成交金额突破1000亿元 ， 这成为济南房地产市场发展的两个里程碑 。 ”据济南市住建局相关工作人员介绍 ， 济南的房地产市场进入腾飞阶段后 ， 济南房价出现了不理性的过快上涨 ， 针对这样的市场环境 ， 济南市及时做出调整 ， 2016年9月 ， 济南重启限购政策 ， 经过两年的房地产市场调控 ， 2018年下半年开始 ， 济南房地产市场正常回调 。

“今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势 。 ”该工作人员指出 ， 长期来看 ， 济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主 ， 住房的变化带动生活质量的提高 ， 推进家庭需求的不断改善 。 面对泉城市民日益增长的住房需求 ， 济南的住宅市场供应量也在随之变化增加 ， 当前整体供求没有发生太大变化 ， 供应量比较充足 ， 市场基本保持了平稳的状态 。

住宅将供应1200万平米

购房更注重功能性和性价比

“现阶段 ， 济南房地产市场价格的不断变化是因为市场在寻找价格线走势的平衡点 。 ”许传明说 ， 房屋价格会根据供需双方的交易 ， 不断调整 ， 从而达到一个合理范围内 。 他指出 ， 在济南房地产市场盘整了一年多的基础上 ， 楼市筑底基本接近尾声 ， 2020年将完成筑底过程 ， 各方对于市场走势形成共识 ， 房地产进入稳定发展新阶段 。