无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力 ， 任何人在任何时候都可以主张该合同无效 。 该无效合同自成立时起即无效 ， 具有溯及力 。 无效的房屋买卖合同由人民法院、仲裁机关确认 。

房屋买卖合同被宣告无效后 ， 一般可能产生以下法律后果：

(一)出卖人返还房屋价款 ， 买受人返还房屋 ， 涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿 。

(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失 ， 双方都有过错的 ， 应当各自承担相应的责任 。

(三)在商品房买卖过程中 ， 如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效 ， 则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿 。

(四)因双方恶意串通 ， 损害国家、集体利益和第三人权益的 ， 应当收缴双方财产 ， 归国家所有或返还给第三人 。

(五)涉及到违法犯罪行为的 ， 则应受到行政或刑事处罚 。

1.房屋买卖合同被确认无效后 ， 已经实际居住的是否承担房屋使用费

房屋买卖合同签订后 ， 买受人取得了合同约定的房屋使用权的 ， 应当认定买受人因此取得了一定的使用权益 ， 该利益虽不直接反映为货币或实物 ， 但该使用权益可以物化为财产性利益 ， 可以以使用费的方式体现 ， 所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费 ， 但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还 ， 实践中处理不统一 ， 一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据 。

2.房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理

房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为 ， 要遵守诚实信用原则 ， 通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人 ， 房屋买卖合同的无效 ， 导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现 ， 丧失了与他人订立购房合同的机会 ， 如果合同有效履行 ， 则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权 ， 对于买受人来说 ， 这些合理的、可预见的利益将无法实现 ， 再次购买房屋可能使得购房成本增加 ， 故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿 。 对于赔偿的具体数额 ， 法院可以根据双方履行合同的实际情况 ， 如支付房款的数额 ， 是否已经居住使用房屋 ， 是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定 。

3.农村房屋买卖合同被确认无效后 ， 其法律后果如何处理

因目前此类纠纷中买卖关系多为已存在多年 ， 在适用返还原则处理合同无效的法律后果时 ， 应当根据合同法的规定 ， 以及“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益 ， 以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素 ， 平衡买卖双方的利益 ， 避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理 。

农村房屋买卖合同被确认无效后 ， 为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上 ， 要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响 ， 尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益 ， 以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素 ， 平衡买卖双方的利益 。 对于购房人已经翻建 ， 装修、扩建房屋 ， 使房屋增值部分 ， 应对购房人的投入进行补偿 。 此外 ， 让购房人返还、腾退房屋的同时 ， 应当注意为购房人留出合理的腾退时间 ， 购房人无房居住的 ， 应当予以妥善安置 。

农村房屋买卖合同无效后 ， 出卖人应当赔偿买受人的损失包括：返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分 。 以上损失 ， 需要委托有资质的评估机构进行评估 ， 然后确定损失数额 。

4.农村房屋买卖合同无效后 ， 双方的过错认定需要考虑哪些因素