由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方 ， 因此一般认为卖方负主要责任 ， 买方负次要责任 。 但仅仅抽象考虑主次责任之分 ， 而不作进一步的明确 ， 对这类案件的审理非常不利 ， 因为这类案件审理过程中涉及的标的额均较大 ， 一个点的偏差动辄相差十几万 。 在这种情况下 ， 对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要 。

在认定双方主次责任的同时 ， 还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配 。

(1)时间因素 。 购买的时间越早 ， 买方的责任越小;相反 ， 最近几年购买的房屋 ， 卖方的责任较小 。

(2)身份因素 。 不同村的村民之间进行的房屋交易 ， 买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易 ， 买方的责任较大 。

(3)购房目的 。 对于自住型购房 ， 买方的责任较小;对于投资型购房 ， 买方的责任较大 。

(4)政策因素 。 符合政策需要进行的购房 ， 买方的责任较小 ， 相反 ， 责任较大 。

在划分责任时 ， 上述几个界定因素均可以单独考虑 ， 但是在相互冲突时 ， 如城镇居民购房自住 ， 则需要综合衡量 ， 着力考察购房时的具体原因 。

5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定

所谓信赖利益 ， 是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式 。 在农村房屋买卖合同纠纷案件中 ， 并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围 ， 与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益 ， 应单独进行处理 。

(一)卖方的损失

在农村房屋买卖合同中 ， 由于合同无效给卖方造成的损失比较少 ， 也容易确定 。 一般来说 ， 卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用 ， 这已经达成了共识 。 至于该损失的计算标准 ， 主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认 。

(二)买方的损失

(1)土地的补偿 。 在农村房屋买卖合同中 ， 买方因合同无效造成的损失范围如何认定 ， 一直是一个争议较大的问题 。 这类纠纷初发时期 ， 因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小 ， 司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失 ， 同时 ， 法律上也没有对此作出相应规范 。 但是 ， 最近十几年的时间地价上涨太快 ， 不考虑买方的损失显然有失公平的原则 ， 因此 ， 有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张 ， 具体到农村房屋买卖合同中 ， 则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会 ， 结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益 。

(2)房屋的补偿 。 农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失 ， 通常有一个固定的标准 。 早期建造的农村房屋的造价不高 ， 因此在征收时的补偿不多 。 买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益 ， 但其并无主张权 ， 因为这部分补偿针对的是房屋所有人 。

(3)住宅安置过程中的其他费用 。 一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理 。 这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行 ， 基本原则是谁出资 ， 补偿谁 。

6.农村房屋连环买卖中 ， 如何返还

连环买卖中 ， 返还房屋及购房款、赔偿损失仅及于一手卖房人和最后一手买房人 。 中间环节 ， 不再顺次返还及赔偿 。

7.农村房屋买卖合同被确认无效后 ， 对于超出宅基地范围所建房屋是否应予返还

在确认合同无效后 ， 返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理 。 同时 ， 宅基地面积的管理属于土地管理范畴 ， 并非民事案件所应解决 。 因此 ， 在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑 。 但在实践中已出现买受人购买房屋后在相邻的宅基地或空置的土地上建房的情形 ， 此时则不应笼统地认为均应向出卖人予以返还 ， 而应本着与原有房屋及宅基地是否构成添附、无法予以分离 ， 则应予以返还;如不构成添附 ， 系独立于购买时的房屋及宅基地而存在 ， 则不应予以返还 ， 否则会导致出卖人因此在其原有宅基地范围之外另行获得土地使用权的不良后果 。