现在强调控期间 ， 当然没人敢这样玩 ， 但是一般的杠杆率 ， 资金成本也在5%以上 。

除了资金成本 ， 还有税费以及折旧率 。

折旧率其实都可以忽略 ， 因为折旧率只有放在中小城市身上才有意义 ， 对于中心城市 ， 尤其是北上广深以及杭宁蓉汉等来说 ， 地段可以掩盖一切 。 同一地段的二手房基本和新房价格一样 ， 并不会因为是二手房 ， 是旧房 ， 价格就便宜 。

主要还是税费 。 二手房转手的时候 ， 税费较高 ， 包括契税（1%~4%）、个税（1%）、印花税（0.05%）、增值税（5%） ， 总的税率成本在7%左右 。

当然 ， 这个税费只需缴纳一次 ， 因此可以分摊到持有的年份上 ， 持有的年份越长 ， 每年分摊的税费就越低 。

总得下来 ， 一年的持有成本大概就是7%左右 。 如果房价涨幅没能跑赢7% ， 对于长期持有的刚需客来说 ， 毫发无损 ， 但对于奔着投资而去的人来说 ， 就没能达到抗通胀的目的 。

03

那么问题来了 ， 在涨幅无法完成抗通胀目的的城市买了房的人 ， 是不是该卖掉呢？

这主要还是看个人的承压能力 。 资金不足 ， 杠杆较大的短炒客 ， 恐怕只能忍泪卖掉 。

逻辑很简单 。 上个月召开的重要会议上 ， 管理层明确强调 ， 2020年的楼市 ， 基本延续2019年的步调 ， 以稳地价、稳房价、稳预期为目标 。

也就是说 ， 2020年 ， 中心城市依旧大概率横盘 ， 即便上涨 ， 涨幅也很难跑赢持有成本 。 短炒客根本扛不住 。

这就是稳定的威力 。 很多人觉得 ， 稳定不顶用 ， 达不到调控的效果 ， 房价不降 ， 自己根本还是买不起 。

但你要知道 ， 唯有稳定 ， 既能达到控制房价 ， 打压炒房客的目的 ， 又能不至于产生系统性风险 。 因为稳定 ， 投资客的回报率无法跑赢杠杆利率和税收利率 ， 短期内无法获利 ， 如此便可达到调控的效果 。

管理层的目的 ， 是防止炒房客进一步哄抬房价 ， 维持房价稳定 ， 而不是让他跌到你能买得起 。

因为管理层虽然是平衡者、是裁判 ， 但要知道土地财政之下 ， 管理层也是既得利益者 。

而资金充足的人 ， 在中心城市可以长线持有 ， 因为长线持有 ， 一定是赚的 。

逻辑也不复杂 ， 城市化已经进入了2.0时代 ， 也即大城市化、城市圈化、城市群化的时代 ， 在这个时代里 ， 人口将继续往中心城市汇聚 ， 向以中心城市为核心的城市群汇聚 。

在人口推动下 ， 再加上挤药膏式的饥饿供地方式 ， 中心城市房价依旧会长线上涨 。