增速放缓：腰部快于头部

一个显著的市场表现是 ， 百强房企销售增速放缓 ， 头部房企增速低于腰部 。

据天风证券统计 ， 百强销售增速从2018年的35%下降到2019年的16% 。 具体而言 ， TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分别是13%、15%、16% 。 值得关注的是 ， 二线蓝筹表现亮眼 。 比如 ， 世茂房地产增速达48%、阳光城30%、旭辉集团38%、中南建设35%、金科股份40% 。

“到了前十强这样规模的房企 ， 业绩上肯定有战略储备 ， 业绩金额多少也要看年底是否需要 。 或多或少 ， 都在掌控之中 。 ”某不具名的知名机构分析师称 ， “尤其在年底需要业绩表现时 ， 规模房企能运用的手段及其所产生的作用都会更强 。 ”

房企“高歌猛进”的时代结束了 。 天风证券分析师陈天诚预测称 ， 百强房企增速在2020年整体仍将下降 。 其中 ， 部分龙头增速在10%以内 ， 大部分增速会在10%~20%区间 ， 少部分会在20%及以上 。 “头部企业增速略低于二线 ， 说明集中度在放缓 ， 行业格局仍有打破机会 。 ”

一个值得关注的现象是 ， 房企业绩的权益数字正得到越来越多的重视 。 不仅是碧桂园 ， 华润、阳光城、富力、佳兆业等企业也都选择对权益口径业绩进行披露 。 中海和龙湖分别以22.8%和21.3%权益金额增长领跑头部房企 。

“未来销售操盘口径和权益口径将更能反映企业自身的营销、运营及投资能力 。 ”分析人士指出 。 刚刚过去的2019年 ， TOP30房企全年其合计操盘销售金额69938亿元 ， 同比上升5.6%；合计权益销售金额56975亿元 ， 同比上升11.5% ， 增速明显高于百强房企合计数据 。

不过 ， 房企销售权益比在2019年呈现下降 ， 合作开发仍为房企规模提升的重要推手 。

2019年 ， TOP100房企销售权益比73.5% ， 较2018年下降6.8个百分点 ， 其中各梯队房企权益比均出现下降 ， 招保万金从71%降至66% 。 凭借品牌优势与优秀的操盘能力 ， 大中型房企纷纷通过收并购、合作开发、小股操盘等方式提升销售规模、获取较高权益回报 。 分析人士称 ， 随着楼市降温与核心城市地价回落 ， 不排除后续主流房企权益占比将有所回升 。

在规模增速放缓的大趋势下 ， “现金流”成为2019年房企高管越发重视的“KPI” 。 即便是“宇宙第一房企”碧桂园的总裁莫斌也在提醒自己 ， “在企业行稳致远的大背景下 ， 必须通过竞争力的提升 ， 使现金流更加充实 。 ”碧桂园方面则宣称 ， 2020年 ， 公司仍将推行全面预算管理和现金流管理 ， 同时持续提升全周期综合竞争力 。

“全面提升全周期综合竞争力”是在2019年初 ， 碧桂园集团董事局主席杨国强对公司提出的要求 。 在过去一年里 ， 碧桂园的改革举措集中在变革管理制度 ， 优化组织结构 ， 通过推行纵向轮岗、建立责任共同体等方面 ， 逐步强化总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一的三级管控体系 。

摄影：史小兵

百强分化加剧：“强者恒强”

2019年 ， TOP3房企门槛突破6000亿元 。

《中国企业家》综合wind、川财证券等多家机构统计数据发现 ， TOP10/30/50/100的进入门槛较2018年 ， 分别提升至2430亿元、1131亿元、736亿元和237亿元 。

据中指研究院发布《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》 ， 过去10年间 ， “千亿”房企已从1家扩容至36家 ， “百亿”阵营已有152家 。 其中 ， 销售额在3000亿元以上的房企有7家、1000亿~3000亿元29家、500亿~1000亿元29家、300亿~500亿元30家、100亿~300亿元57家 。

从榜单门槛来看 ， 前十房企之间的竞争最为激烈 。 2019年TOP10门槛同比提升21%至2430亿元 ， 相比之下 ， TOP3门槛同比仅提升13%至1131亿元 。 千亿房企扩容速度同样放缓 ， 2019年仅增加4家至34家 ， 而2018年增加13家 ， TOP100门槛则仅提升9%至237亿元 。

克而瑞分析指出 ， 百强房企销售增速虽有所放缓 ， 但行业马太效应仍在 。 2019年 ， TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53% 。