平安证券分析师杨侃表示 ， 随着楼市步入调整期 ， 龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显 ， 预计头部房企市占率将继续提升 。

值得一提的是 ， 过去五年中 ， 业绩一度陷入低迷的世茂在2019年找回状态 。 宏观调控给曾经的行业前十带来机会 。 在接连收购泰禾、粤泰股份、福晟集团等同行的项目或公司股份后 ， 世茂在2019年重返前十赛道 。 跌出前20强的富力地产爽约2019年销售目标 。 克而瑞称 ， 富力2019年合同销售额仅1493亿元 ， 远未达到1600亿元的年度目标 。

头部房企的优势还体现在拿地上 。 2019年 ， 土地继续向头部房企集中 。 其中 ， 万科、碧桂园、保利、中海、融创等5家房企的拿地金额超过1000亿元 。

中指研究院发布的《2019年1~12月全国房地产企业拿地排行榜》显示 ， 2019年TOP100房企拿地总额27835亿元 ， 同比增长17.7%；TOP50企业拿地总额22391亿元 ， 较2018年增长34.8% 。 TOP10企业拿地总额9702亿元 ， 占TOP50企业的43.3% ， 较2018年占比上升1个百分比 。

相比于房企外部排位 ， 不同区域布局的房企也面临着不同的市场境遇 。

一方面 ， 2019年房企拿地金额、拿地面积前十城市均为一二线城市 。 另一方面 ， 三四线房企不断加大的去化压力直接影响销售增速 。 尤其是 ， 布局一二线的房企 ， 业绩明显好过布局三四线的房企 。 而在去年的最后一个月 ， 三四线去化数字出现大幅下滑 。

据天风证券统计 ， 2019年 ， 布局一二线房企的销售增速为16% ， 布局三四线房企销售增速为11% 。 天风证券分析师陈天诚称 ， “一二线处于复苏通道中 ， 三四线整体面临下行压力 ， 尤其12月单月 ， 一二线房企销售增速15% ， 而三四线房企销售增速-25% ， 三四线增速出现大幅下滑 。 ”

另据银河证券统计 ， 从库存总量上看 ， 当前一、二线城市库存总量处于低位 ， 分别较高点下降27%、22% ， 而三线城市库存仍面临较大压力 ， 目前库存量较此前高点增加4% 。 分析提醒 ， 随着一二、三四线分化显著 ， 无论在总量还是去化速度方面 ， 库存风险将主要在三四线集中 。

究其原因 ， 一线城市政策持续收紧 ， 去化周期震荡上行；二线城市人才引进政策主导宽松 ， 去化较为温和；三线城市库存处在高位 ， 结构性风险显现 。 ”2019年 ， 三线城市政策维持去年“因城施策”态势 ， 但市场总体仍呈现疲态 ， 供给过剩而需求不足 ， 在棚改渐进式退出之后 ， 市场缺乏新的驱动力 。 ”银河证券分析师称 。

杨侃认为 ， 当前市场销售难度整体加大 ， 而三四线受制于供应充足、需求萎缩 ， 加上此前未有明显调整 ， 后续量价均面临较大压力 ， 未来或存在三四线超预期调整 ， 带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险 。 此外 ， 后续楼市若超预期降温 ， 部分偿债压力较大房企也将面临资金链断裂风险 。

开年一棒：政策再表态

“这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权 。 ”

中泰证券分析认为 ， 2019年12月的中央经济工作会议明确提出“压实各方责任” ， 说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵活掌控” ， 在尽可能完成经济增长目标的前提下 ， 同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫 ， 寻求动态平衡 。

主流观点认为 ， 在当前房地产景气度依然在高位 ， 行业整体趋稳 ， 局面杠杆率上升偏快的背景下 ， 大范围放宽的可能性不大 ， 全局层面大概率保持调控基调平稳 ， 放权地方 ， 以关键指标区间管理为主 。

近期 ， 据银保监会公告统计 ， 2019年各级银保监系统对银行业机构累计开出罚单逾1500张 ， 罚金金额达9.5亿元 ， 罚单数量和罚金总额与2018年同期相比均明显减少 。 然而 ， 这其中银行违规“输血”房地产罚单数量明显增多 ， 百万级以上大额罚单中 ， 银行涉房涉地贷款违规数量占比超过三成 ， 与此同时 ， 房地产相关罚金累计超过亿元 。

1月4日 ， 中国银保监会印发《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》 ， 提出要加强重点领域风险防控 ， “银行保险机构要落实‘房住不炒’的定位 ， 严格执行房地产金融监管要求 ， 防止资金违规流入房地产市场 ， 抑制居民杠杆率过快增长 ， 推动房地产市场健康稳定发展” 。