那买房需要注意些什么？看政策！看政策！看政策！中国楼市是政策市 ， 买房首先要搞清楚的肯定是政策 。 “房住不炒”的政策主基调已经坚持了4年多时间 。

最近与楼市相关的两个大政策一个是降准 ， 一个是房贷利率的LPR改革 。 先说降准 ， “降准之后流动性加强 ， 钱会更多流入房地产？”过去这个逻辑行得通 ， 但是官方此次稳楼市的决心很大 ， 在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下 ， 降准释放的资金进入房地产领域将受到严控 。 例如：1月4日 ， 银保监会发文要求 ， 银行保险机构要落实“房住不炒”的定位 ， 严格执行房地产金融监管要求 ， 防止资金违规流入房地产市场 ， 抑制居民杠杆率过快增长 ， 推动房地产市场健康稳定发展 。 1月5日 ， 央行工作会议提出 ， 要加强长效机制建设 ， 加快房地产金融等宏观审慎政策框架 。 调控筑起大坝之后 ， 降准释放的“水”不会疯狂灌入楼市带动新一轮大涨 。 当然 ， 降准对楼市肯定是还个好事 ， 无论是房企还是购房者都有望在资金上“松口气” 。 对任何城市来说 ， 楼市是否兴盛的关键都在于当地的环境、产业基础、发展潜力、对人口的集聚能力等 ， 这是房地产市场的基本面 。 降准当然改变不了楼市的基本面 ， 但业内认为 ， 对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说 ， 降准还是能加速楼市止跌的 。 不过 ， 对于人口净流出的收缩型城市 ， 降准的影响有限 。 再看LPR改革 。 去年8月17日 ， 央行宣布新发放贷款主要参考LPR定价 。 年末 ， LPR改革走向存量贷款领域 。 已有房贷者有两种选择 ， 一是选择固定利率 ， 这种选择可以避免未来房贷利率走升的风险；另一个是选择与LPR挂钩 ， 在未来LPR下行时 ， 这种选择可以享受降息的红利 。

LPR改革后 ， 房贷利率出现下行趋势 。 去年11月 ， 5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8% ， 这是LPR改革后的首次利率下调 。 在此之前 ， 中国贷款基准利率自2015年10月之后 ， 已有四年未有调整 。 今年年初的降准向商业银行释放资金、节省利息支出 ， 有效降低商业银行资金成本 ， 业内人士预计 ， 未来LPR加点有望再度压缩 。 全国性的政策之外 ， 各地因城施策的调控更是买房之前需要关注的重点 。 简单说起来 ， 如果一个地方房价上涨过快 ， 那么很可能调控政策已经在路上了 ， 买房需要谨慎 。 例如：2019年3-4月份 ， 苏州市楼市高烧 ， 不少人蜂拥而入抢房 。 但5月份开始 ， 苏州三次收紧调控 ， 7月份再次升级限购、限售 ， 当地楼市随之“熄火” 。 如果在高点买入 ， 一段时间内都可能成为“接盘侠” 。 在调控政策本来就非常宽松的地方 ， 如果有托市政策出现 ， 同样需要警惕 ， 因为这里可能正在透支未来的购买力 ， 当你买了房子想要变现的时候 ， 发现卖不出去 ， 就真砸手里了 。 机会可能出现在过去政策严厉 ， 但是最近适当放宽的地方 ， 合理的住房消费将更多得到释放 。

什么样的房子不能买？想必各种专家已经给出各种忠告 。 大致来说 ， 房子能不能买一般围绕两个点 ， 一是抗不抗跌；二是有没有流动性 。 先说什么样的房子抗跌 。 买房其实真正买的是那个建筑物吗？不是的 ， 而是房子背后的土地使用权 ， 甚至是医疗教育等资源 ， 这才是增值和涨价的关键 。 所以装修等附加值不是房子的核心价值 ， 买房时也不要被这些眼花缭乱的附加物干扰 。 真正要看的是区位 。 买房的时候先问几个问题：你买的房子在不在市区？房子带不带学区（学区好不好）？步行10分钟有没有地铁？半径1-2公里内有没有商业综合体和医院？这些都是保证房子吸引力的关键 。 尤其是在北京这种一线城市 ， 最抗跌的就是市中心的老破小学区房 。 除了区位之外 ， 房子的用途也很重要 ， 如果不是资金实力非常雄厚 ， 最好不碰办公楼和商铺 。 现在在绝大多数城市办公楼的空置率都很高 ， 机构投资者都玩不转 ， 不适合普通人 。 潘石屹的SOHO中国就被曝出频繁甩卖资产和利润大幅下滑 。 再看看同样十分关键的“流动性” 。 任何资产 ， 一旦失去了流动性 ， 它的价值就会迅速减退 。 房子失去流动性 ， 不管浮盈多少都没有意义 ， 因为钱拿不出来 。 有明显缺陷的房子流动性肯定是打折扣的 。 这包括产权有问题的房子 ， 比如小产权房、商住公寓、军产房等以及权属有纠纷的房子 。 还包括质量、户型等有明显问题的房子 ， 比如有的房子设计严重不合理 ， 影响居住 。 也包括区位有问题的房子 ， 比如在城市远郊区 ， 交通极为不便的房子或者部分海外房产等 ， 变现困难 。 此外 ， 限售政策严格的地方 ， 房子的流动性也是大打折扣 ， 一些5年甚至8年以上才能交易的房子 ， 二手房市场流动性大大降低 。 值得注意的是 ， 买房的时候也需要考虑当地是否有发育程度较高的二手房市场 。 一些县城或者小城市 ， 大部分人都倾向于去买新房 ， 二手房市场不成熟 ， 这也不利于房子后续的变现 。