陈丽打算与自如解约 ， 按照合同走违约流程 。 但隐藏在合同中需赔偿的高昂装修费用 ， 让陈丽产生了退缩念头 。

据陈丽介绍 ， 虽然解约能让其获得两个月房租的违约金 ， 但她也要支付额外的装修费用 。 按照陈丽的房屋估价表来算 ， 这笔费用要比房租高出4～5倍 。 实际算下来 ， 原本应得到赔偿的陈丽 ， 却要倒赔一大笔 。

房东与自如签订的资产管理合同

陈丽觉得自己受到了不公平待遇 ， 面对陈丽的质疑 ， 自如管家回应道 ， “公司一直都是这么签的 ， 我也没办法” 。 这样的回复 ， 陈丽显然不满意 ， 最近一段时间 ， 她正四处找律师咨询 ， 成为了房东维权群里的活跃分子 。

随着被公寓方要求降租的房东人数扩大 ， 房东维权群的人数也从寥寥几人 ， 涨到了数百人 ， 维权对象涉及自如、蛋壳等公寓商 。

但即使要到了赔偿金 ， 摆在房东们面前还有一个更大的难题 ， 房子该如何处理？以现在的市场情况来看 ， 无论是自租还是另租给其他长租公寓方 ， 房东们都要面临一场新的博弈 。

这个问题陈丽思考了很久 ， 她还没有想清楚 。

盲目扩张里的“N+1”魔咒

这场大规模地房东降租潮里 ， 拆隔断是事件起变的重要导火索 。

对于自如、蛋壳、相寓等长租公寓而言 ， 由于其重装修策略 ， 它们大多依赖“N+1”模式 ， 通过对房间结构的二次改造 ， 实现盈利 。

所谓“N+1”模式 ， 是指将房屋中面积较大的客厅、起居室重新改造后以一间新的房源重新面向租户出租使用 。 一直以来 ， 北京市各区提出“出租房屋不得改变房屋内部结构分割出租”的要求 ， 但隔断房却始终屡禁不止 。 2019年7月份 ， 北京市住建委发布租赁文件后 ， 市场严打“N+1”模式的力度加大 。

自此之后 ， 长租公寓拆隔断的消息频出 。 但在另一面 ， 隔断房也在以新的方式“卷土重来” 。

据房东透露 ， 为了躲避政策监管 ， 长租公寓商们也以一种新的方式钻空子 。 他们在出租前 ， 提出由房东和物业报备装修 ， 伪装成业主自住的方式 ， 再由长租公寓装隔断 ， 重新出租 。 这种操作 ， 绕过了“租房不能打隔断 ， 租赁人均面积不小于5平米”的监管范围 ， 最终以业主自住改造房屋格局的方式 ， 面向市场出租 。

这种“打游击”式策略 ， 让隔断房成为屡禁不止的灰色地带 。 景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示 ， “对于长租公寓来说 ， 建隔断房的成本也不高 ， 拆了再建常有 ， 规范国内长租公寓行业的发展 ， 可适当借鉴国外经验 ， 尽早规范租赁市场 。 ”

长租公寓依赖“N+1”模式最重要的原因 ， 在于其自身造血能力并不强 。 华菁证券此前测算 ， 入住率95%的情况下 ， 拿房成本达到租金收入60% ， 企业息税前利润率为0 ， 也就是说 ， 企业必须控制拿房成本在60%以下 ， 入住率在95%以上 ， 才能实现盈利 。

这就意味着 ， 入住率成为长租公寓盈利的最要指标 。 而进入2019年 ， 长租公寓频频爆雷 ， 在年底退租多、招租淡季、融资难以及严把租金贷等各种因素叠加下 ， 长租公寓因为盲目扩张和运营短板产生的资金链问题 ， 变得更为突出 ， 跑路事件频发 。

“爆雷表面是资金问题 ， 本质上是供给的非理性扩张 。 ”空白研究院院长杨现领分析认为 ， “一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域 ， 在短期内形成一个‘供给突起’ ， 即供给的突然增加 ， 叠加稳中有降的、相对不足的需求 ， 市场形成阶段性的供给压力 ， 随之 ， 租金、出租率、出租周期等关键指标 ， 必然会处于恶化状态 。 ”

2018年年中 ， 在资本的助推下 ， 自如、蛋壳、相寓等长租公寓大肆扩张 ， 不惜高价抢房 ， 占据市场份额 。 2018年8月 ， 前我爱我家副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓 ， “以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商 ， 为了扩大规模 ， 以高于市场正常价格的20%～40%争抢房源 ， 导致房租暴涨 。 ”