03

高价地 ， 是挑战 ， 还是趋势？

在过去的一年 ， 重庆主城含住宅性质的土地成交中 ， 楼面价过万的 ， 共有14宗 ， 占到总数的8分之1 ， 比例并不低 。 在14宗楼面均价破万的土地中 ， 有7宗居然都凑在了中央公园！可见这个区域有多热 。

过万的14宗地 ， 最高楼面均价13549元/㎡ ， 是目前重庆楼面单价第一名 ， 位于九龙坡滩子口 ， 由荣安溢价50%抢下来 。 最近我看到业界很多人一提到荣安两个字 ， 就慧心一笑 。 因为仅时隔三月 ， 荣安隔壁的地 ， 楼面价只卖到了9255元/㎡ 。 他们应该认为此时的重庆荣安 ， 或多或少会偶感胸闷 ， 一不留神 ， 或许还有可能吐点血 。

2019年重庆土地市场 ， 像荣安这样的翻车事件 ， 还有几例 ， 比如大渡口、悦来等 ， 都有发生 。 房企为何出现翻车事故？是专业能力的沦丧？真的还不如经常混购房微信群的键盘侠？对市场预判无能？其实真不然 。 房企投拓部门负责拿地 ， 拿到地 ， 才能证明其存在的价值；开发企业拿到地 ， 整个公司的人才有事干 ， 基层员工才有上升的机会 ， 总经理才不是光杆司令；开发商 ， 拿了地还能蹦跶一下 ， 不拿地 ， 就是告别白银十年的地产游戏 。 而拿地过程中 ， 对以“多少钱、买哪里”有关键影响的岗位 ， 又都是职业经理人 。 土拍市场的复杂性远非我们老百姓看到的那样 ， 我们看到一个10000多元的楼面价产生 ， 只会马上留着口水幻想那房子一定要卖建面20000！“地王”被笑话 ， 并不是好事 。 其一 ， 13000多元的楼面单价 ， 真不高 。 但荣安之后 ， 一路走低 ， 如果按荣安与隔壁地价算 ， 跌幅达27% 。 其二 ， 这只能侧面反馈出 ， 整座城市还在追逐性价比的路上狂奔 ， 对于城市价值的认可度 ， 似乎并不高这在很大程度上 ， 也不是良性循环 。 优质的土地越少 ， 理应越贵 ， 可贵了就没人买 。 于是 ， 被迫放宽条件、挤出优质的地 ， 平价换量 。 先买的站岗后买的笑 ， 开发商会变得愈加谨慎 。

04

容积率控制

但在价格“冲关失败”之外 ， 实质上 ， 重庆土地市场的趋势已成 。 支撑供应体量下降的重要原因是重庆目前已开启了住房品质化发展路线 。 2019年成交住宅用地平均容积率降至1.6 。 从近五年的住宅用地容积率来看 ， 从2015年平均容积率2.5左右 ， 一路将至今年的1.6 。 下降非常显著 。 伴随而来的 ， 是以“两江四岸”限制性提质开发为代表的控制开发规模 。 粗狂式发展转向高质量发展 ， 于城市 ， 于居民 ， 于优质住房的资产保值 ， 都是大好事 。

2019年1.6容积率的土地 ， 陆续将在2020年入市 。 是不断创新、品质做加法、变得更好？还是受制于市场去化 ， 在低容积率下 ， 仍然大建小户型以控制总价？这是个很残酷的事 。 目前重庆坚守品质 ， 值得信赖的开发商 ， 仍然非常少 。

05

联合拿地

联合拿地 ， 是房企降低风险的一种措施 ， 2019年 ， 重庆含住宅性质土地成交中 ， 有29宗交易为联合拿地 。 占比较大 。 其背景就是房企融资难 ， 政策调控严 ， 市场风险增大 。

对于房企强强联手 ， 能够降低开发风险 ， 自然是好事 。 但购房者在观察此类项目时 ， 一定要注意开发商是否在取长补短 ， 优势互补 。 比如 ， 是不是产品强的开发商在修房子？物管好的开发商提供服务？维权事件频发 ， 有些开发商已经上了微信购房群的黑名单 ， 这些开发商的合作楼盘 ， 大家会更加谨慎...

06

分区域看

从2019年土地成交区域分布来看 ， 重庆北区 ， 依然是绝对主力 。

（1）渝北区16年以来 ， 渝北区就保持各区土地成交第一名 。 重庆向北 ， 在未来五年 ， 各类配套会逐步完善 ， 区域进入成熟周期 。 目前重庆主流的品质项目 ， 大多也首先出现在北区 。 有好房子--吸引优质圈层买家--价格上涨--配套完善 ， 这是北区的优势所在 。 很多人问我一路向西以后会不会让北面失去优势？答案当然是否定的 。