2019年过去了 ， 那么回顾2019年的这个房价 ， 那么它的增幅是要比2018年大概要小个5.8左右的一个百分点 。 全国来讲房价的话是不太准确的 ， 分区域来看 ， 将对于华南、华东、华中而言 ， 那么这个华北的房价好像涨的要快一点 ， 可能是跟北京的2019年的住房新盘的销售是有关联的 。

其它地方的话 ， 华中可能会是增幅是比较缓慢的 ， 那么中西部和东北 ， 它跟这个全国的房价 ， 它可能不是一个节奏 ， 它反倒会有一些上涨 。 那么总体来看 ， 我们看全体的趋势还是一个增幅下降的一个趋势 。

最近房企遇到的寒冬主要是在指它的融资的问题方面 ， 因为房地产行业是一个这种对资本的依赖是比较深重的行业 ， 就是可以说是一个资本密集型的行业 。

那么遇到房住不炒的这个大的政策方向和一些宏观调控的因素 ， 那么房地产企业它融资比较困难 ， 它的融资成本比较高 ， 那么导致一些房企的这种亏损和失败 ， 那么这就是我们所谓的房地产市场的寒冬 。

今年是房地产企业这个失败、破产比较多的一年 。 它的原因应该是既有融资环境的原因 ， 也有市场的原因 ， 因为整个政策发生变化 。

房住不炒 ， 那么使得一些过去几年是由投资性的拉动的房地产繁荣逐渐的消退 ， 而它不能投资了 ， 不让炒了 ， 有很多限制 ， 那么市场这个投资者购买者处于一种观望的状态 ， 那么这种销售的去化也会放缓 ， 这是造成房地产回笼资金出现困难 。

另一方面 ， 房地产要维持它的信用要融资 ， 那么遇到了比较冷的一个融资环境 。 那么我们讲发生在中小企业的融资难、融资贵 ， 也发生在房地产领域 。 房地产企业从银行贷款正常渠道获取银行贷款的支持是非常困难 ， 那么它大量的会使用信托或者私募基金的形式 ， 这些成本便宜的是在12%、13% ， 高的是在15%、20% 。

信托作为一个重要的力量又受到了约束 ， 受到了银保监会的这次监管 ， 那么这样的话 ， 更多的企业会去拿更高的成本 ， 而这些成本逐渐把房地产企业的利润给消耗掉 。

那么就是它（房企）的破产一方面是因为流动性的困境 ， 另外一方面是因为利息蚕食掉了它的利润 ， 而且销售去化不好 ， 时间拖得越长 ， 那么它的这种困难就会变得越大 ， 所以这些破产的因素是多样的 ， 有一大部分是因为流动性出现困境 ， 也有一部分是就是因为利润就是盖不住利息 ， 那么造成的失败 。

2020年的话 ， 房地产的领域的并购会越来越多 ， 不见得所有的头部企业都会扩张 。 我们讲一个前提 ， 也就说是整个资产负债率比较合理的头部企业 ， 或者说它还有比较丰裕的现金流的头部企业 ， 或者说能获得更多资金支持的头部企业 ， 那么会加速并购 ， 那么会去并购一些退出市场比较便宜的项目 。

所以我们预计这个房产市场里面的并购会越活跃 ， 房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升 。

从这个趋势上来看 ， 那么当资金链条紧缩的时候 ， 那么在人口比较集中的一二线城市进行项目开发是相对来讲是安全 ， 所以现在开发商是要追求销售的去化率 。 那么相对而言 ， 人口密集的一二线城市会表现的更好一些 。

当然中国的经济它是不均衡的 ， 那么有一些有竞争力的 ， 有吸引力的三四线城市 ， 同样会出现繁荣 。 房地产这个市场完全不是说是全国是一样 ， 它在这种区域分化是很典型的 。

比如我们看了一个成都的项目 ， 一个遵义的项目 。 这两个项目都是当天去化 ， 开盘当天去化95% 。 所以不能够绝对地讲三四线城市就不行 ， 那这个不能就是绝对的讲 ， 开发商就要脱离三四线城市进入一二线城市 ， 但是相对的讲 ， 这个趋势是存在的 ， 从防范风险 ， 从追求销售率来讲 ， 它是会向人口密集的城市集中 。

可能2020年以后的未来几年 ， 以价换量都是一个对开发商比较好的策略 ， 就是你不能再追求想过去黄金十年那样的暴利 ， 已经不太现实 。