----黄茂莉：100座吾悦广场的荣光之路 | 2020请回答//----

作者丨小睿 编辑丨雨禾

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

“面临复杂的市场形势和不确定性 ， 如同骆驼进入了沙漠 ， 抓住一切机会 ， 做到极致” 。 秉承“骆驼文化”的新城控股 ， 2019年继续交出一幅满意的答卷：

2019年 ， 新城控股集团股份有限公司凭借持续、稳健的业绩增速赢得市场关注 。

克而瑞研究中心日前发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示 ， 新城控股2019年共实现全口径销售金额2747.8亿元 ， 相比2018年增长24.24% 。 根据克而瑞榜单新城控股全口径销售金额、权益金额和操盘金额 ， 均稳居行业第八 。

销售业绩的稳步增长 ， 得到资本市场的良好回应 。 Wind数据显示 ， 在市值500亿元以上的10家A股地产公司中 ， 2019年表现最亮眼的是新城控股 ， 以70.47%的涨幅高居榜首 。

之所以取得这样的成绩 ， 与新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略是分不开的 。 新城控股副总裁黄茂莉表示：“双轮驱动一直被看作是新城控股规模快速扩张的一大法宝 。 ”

新城控股将住宅和商业双轮驱动产生的现金流投入吾悦广场 ， 一方面可以产生持续的租金收入 ， 另一方面商业地产不断增值 ， 使公司净资产稳步增加 。

但“双轮驱动”只是岸上的冰山一角 ， 新城的初衷是想要将“吾悦”打造成中国体验式商业领导品牌 ， 同时它也具备打造幸福商业理念方面的资管实力 。 为了深入探讨新城控股的战略发展思路 ， 睿和智库专访到新城控股副总裁黄茂莉 ， 探究从1座吾悦广场到100余座吾悦广场的“荣光之路” 。

鲜明的布局特色1.地产行业都在多元化布局 。 就新城控股而言 ， 商业板块目前所占比例大约是多少？

黄茂莉：商业板块对新城来说是非常重要的 。 早在几年前 ， 新城就提出了“住宅+商业”双轮驱动的战略 。 “住宅＋商业”双轮驱动战略路径明显有别于诸多龙头房企的优势所在 ， 也是助推新城高速增长的内在动力 。

之所以选择大力发展商业 ， 是因为商业每年都能带来稳定的现金流 ， 这种模式能够使住宅和商业两个领域相互支撑 。 住宅开发产生的利润可以支撑商业的发展 ， 商业的现金流又可以支撑新城在市场波动时保证企业稳健发展 。 因而 ， 在新城的战略层面上来说 ， 对商业板块的重视度是非常高的 。

在公司的业务层面上 ， 新城分为三个事业部 ， 分别是住宅开发事业部、商业开发事业部和商业管理事业部 ， 资产管理中心属于集团总部 。

从签约销售的角度来讲 ， 大约三分之二的销售额来自于住宅开发事业部 ， 另外的三分之一则源于商业开发事业部 。 购物中心这类项目完成了开发 ， 就会交由商业管理事业部来进行管理与运营 。

专业化的资产管理2.越来越多的公司开始提资产管理这个概念 ， 资产管理和商业管理两者之间有什么区别？

黄茂莉：其实 ， 企业内部的资产管理部门并没有想象中那么多 。 对于许多商业地产来说 ， 资产管理和运营管理是分开的 。 举个简单的例子 ， 写字楼或者是酒店的资产管理和运营管理并不是同一个概念 。 两者的出发点和诉求是存在差异的 。

于购物中心而言 ， 资产管理是指对投资品或投资标的的管理 ， 是购物中心的资本运作管理；商业管理是指商业企业管理 ， 指购物中心的经营管理 。 前者管理的重点是选择优质的资产并在合适的时候兑现资产价值 ， 后者管理的重点是购物中心精细运营 ， 实现良好的净物业收益 。

3.新城控股是采用哪种运营方式进入商业地产的？

黄茂莉：新城最早的两个商业项目是常州的吾悦广场 ， 这两个项目是从2009年开始 ， 开业时间为2012年 。 目前 ， 其他城市也可以看到吾悦广场的身影 ， 诸如上海、成都、长沙、西安、天津等城市 。 其中 ， 最新开业的常州天宁吾悦广场集中体现了智慧化的广泛应用 。