近日 ， 6部门发文整顿规范住房租赁市场 ， 强调规范住房租赁市场主体的经营行为 ， 保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益 。 这剂猛药对年轻人的租房之痛 ， 疗效如何？

长租公寓行业将迎来变局 。

近日 ， 住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》） ， 其中明确了加强对“高进低出”等模式的租赁企业的监管 ， 规范“租赁贷” ， 实行租赁网签、租金纳入银行监管账户等 。

作为购租并举的住房制度补充 ， 长租公寓一度成为风口 ， 但产业初期 ， 市场规范化水平不高 ， 盈利模式不清晰 ， 一些长租公寓野蛮生长 ， 频频“爆雷” 。 《意见》强调规范住房租赁市场主体的经营行为 ， 保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益 。 这剂猛药对年轻人的租房之痛 ， 疗效如何？

洗牌

2019年的长租公寓“爆仓”数目再创新高 。 根据各大媒体及公开信息统计 ， 2019年 ， 53家长租公寓经营难以为继 ， 其中资金链断裂及跑路的共有45家 ， 4家企业被收购 ， 4家拖欠或拒付房租 。 以去年7月的乐伽公寓为例 ， “高收低租”、自建“资金池”以及现金流问题导致其最终破产 ， 引发多地租客维权 。

CIREA中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示 ， 某些“高进低出”的所谓住房租赁企业 ， 一开始可能就是打着住房租赁企业的旗号行骗 ， 实际上不是真正意义上的住房租赁企业 。

《意见》表示 ， 住房和城乡建设部等部门会加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管 ， 指导住房租赁企业将租金、押金等纳入银行的监管账户 。 对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业 ， 将约谈告诫、暂停网签备案、依法依规查处等 。

在中原地产首席分析师张大伟看来 ， 《意见》首次明确了这些“高进低出”的租赁企业是“吃差价”的高风险租赁企业 。

国内的长租公寓一般有“集中式”和“分散式”两类 ， 集中式主要以传统的商业地产运作模式 ， 利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营 ， 如万科泊寓、龙湖冠寓等；分散式主要从租赁中介业务延展而来 ， 依靠整合户主房源进行重新装修管理 ， 类似“二房东” ， 如自如、青客等 。

张大伟认为 ， 长租公寓是对存量的改造 ， 处理的是业主的资产 ， 这些“高进低出”的企业并未拥有房屋产权 ， 也没有做增量 ， 只是将房源收租改造 ， 为了吃差价而更多地隔断空间、提高租金 。

“租赁产业是关乎普通人、特别是中低收入人群的民生产业 。 资本驱动下介入的租赁企业都在抢房源 ， 但普通住宅对应的中低收入群体 ， 承受不了这么高的租金 ， 高囤积率导致高空置率的出现 ， 这种模式下亏损是必然 。 ”

近期有长租公寓管家反映 ， 由于市场遇冷 ， 两三个月前平台就在减少甚至停止在市场上收房 ， 这与一年前各大平台高价抢房的景象对比鲜明 。

良性的住房租赁市场应该是怎样的？张大伟认为应由三个部分重构梯级消费 ， 小业主对客户占据绝大份额 ， 二者直接互动；一小部分是面向中高端市场、管理自有资产的租赁企业 ， 他们更加关注房屋的质量安全与保值增值；“二房东”式租赁企业可以分布在一些热点区域 ， 占有10%-20%的市场份额是正常的 。

长租公寓行业进入“优胜劣汰”的关键期 。 柴强认为 ， 如果住房租赁市场秩序整顿规范好了 ， 可清除其中的“害群之马” ， 这能为规范经营的住房租赁企业腾出市场空间 ， 有利于其可持续发展 。

引入银行 ， 管住“租金贷”之手