一手撮合房东和租客 ， 另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款 ， 转手再用贷得的资金获取更多房源 ， 这种“租金贷”模式让不少租客陷入“已经退房了 ， 还得还贷款”的大坑 。

2019年10月28日 ， 蛋壳公寓赴美上市 ， “租金贷”为最大现金流来源 。 其披露的招股书显示 ， 2017年、2018年和2019年前9个月 ， 蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元 ， 从金融机构获得的租金预付款达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元 。 仅2019年前9个月 ， 通过“租金贷”获取的租金预付款就已占租金收入的80% ， 这一比例在2017年、2018年高达90%、88% 。

如此高杠杆的“租金贷”可能带来巨大的金融风险 ， 《意见》提出 ， “住房租金贷款金额在企业收入中占比不得超过30% ， 超过比例的应当于2022年底前调整到位 。 ”“做好贷前调查和贷后管理 ， 严格审查贷款用途 ， 防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆 。 住房租赁企业不得要求、诱导承租人使用住房租金消费贷款 。 ”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾表示 ， 健康的运营商根本不需要“租金贷” 。 租赁公寓本身属于天然杠杆租金时间差本身就带来了现金流如果企业使用“租金贷”则意味着多次杠杆叠加 ， 风险很大 ， 并且把风险转嫁给了消费者 。

长租公寓品牌优客逸家CEO刘翔认为 ， 租金分期的核心风险实质上是房东方（包括业主和租赁运营商）的预收风险 。 部分“包租+投资装修”模式的二房东化运营商 ， 在没有长期、低成本资金支持和履约赔付能力情况下 ， 过度使用存在风控瑕疵的“租金贷” ， 通过账期错配、短贷长投方式不受约束地加杠杆 ， 造成行业泡沫 。

自2018年相关部门提出风险警示后 ， 优客逸家全面停止使用租金分期产品 。 然而刘翔认为 ， 租金贷无谓好坏 ， 也不存在监管租赁运营企业使用比例的实操性 。 他建议 ， 政策只需要引导鼓励房东方在具备平台账户体系的银行开通租金监管账户 ， 由掌握了业务流和资金流信息的银行实施冻结监管并匹配相应贷款支持即可 。 主管部门可以把部分财政补贴资金用于定向奖励使用了租金监管模式的房东方 ， 并对使用了租金监管模式的租赁房源做官方认证宣传 ， 引导行业形成健康生态 。

实际上 ， 通过租金监管账户防范金融风险在一些“重灾区”已有试点 。 2019年9月 ， 南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》 ， 指出应当建立住房租赁租金托管制度 ， 在银行设立专用账户 ， 实行租金银行托管 。 同年11月 ， 《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》明确 ， “托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金 ， 在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等 。

“管住租金贷 ， 要引入银行 。 ”中国社会科学院经济研究所房地产金融研究中心研究员汪利娜强调 ， 防止第三方过度应用信用杠杆 ， 需要银行的积极配合 ， 充分利用银行完备的监管和审查体系对贷款进行严格审定 。

住房管理服务平台成为新支点

除了抓整顿外 ， 《意见》还透露了另一个市场转向：租赁需求旺盛的城市应当于2020年年底前建设完成住房管理服务平台 。 要求平台具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能；建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库 ， 加强市场监测 。

此前 ， 住房管理服务平台在上海、深圳、苏州等地已经推行 ， 但平台效果还未明显体现 。 “怎么引导企业为消费者提供更便捷的信息和服务 ， 这应该是政府做的事 。 ”汪利娜表示 ， 政府和相关部门牵头的住房管理服务平台可以减少信息不对称 ， 降低消费者的搜索成本 ， 防止租赁企业非理性地竞争客户源 。

在北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来 ， 通过住房管理服务平台方便发布房源 ， 完成租房交易 ， 是将来的趋势 。 通过平台掌握租赁市场真实信息 ， 可以为制定房地产政策提供依据 。 平台除了实现监管功能 ， 还要真正实现服务功能 ， 允许个人在平台上发布房源 ， 实现手拉手交易 ， 真正降低租房成本 。