作者：刘毅 范卓宇 覃汉

来源：债市覃谈

报告导读：

债权人视角 ， 地产盈利该看什么？通过对比毛利率/净利率/ROE/ROIC等指标 ， ROIC较好地兼顾房企的盈利与周转 ， 因而是衡量房企盈利能力的较好指标 。 95家地产发债人数据显示：1）房企三年平均ROIC中位数为5.37% ， 3/4分位数为3.50% ， ROIC低于3.5%的房企可归为盈利能力较弱一档；2）大中型房企普遍盈利能力更强 ， 但近年来高增长的部分中型房企盈利能力偏弱；3）民营房企盈利能力更强 。

什么决定了房企的盈利：利润率与周转率 。 ROIC可拆分为利润率与周转率两个要素 。 利润率方面 ， 土地成本、融资成本、销售管理费用率、土地增值税、公允价值变动损益是影响房企利润率的五大要素 。 周转率方面 ， 近年来房企越来越强调“快周转” ， 其要求尽可能压缩从拿地到销售各环节的时间 ， 做到快速拿地、快速施工、快速销售与回款 。 不过 ， 快周转与高利润率往往不可兼得 。