正文：1. 债权人视角 ， 地产盈利该看什么？

房企信用分析中盈利分析的权重正在上升 。 我们在地产债系列思考之一中从杠杆的角度提出了一些对于行业的思考 ， 本篇报告将从盈利的角度来看地产行业 。 当下时点 ， 地产行业整体融资状况偏紧 ， 对于融资性现金流的依赖度将边际下降 ， 而对于内部盈利现金流的依赖度将边际提升 。 与此同时 ， 19年1月龙头房企销售增速转负已印证地产销售高增速时代一去不返 ， 未来房企将更加强调盈利的质量 ， 而非单一的销售增速 。 因此 ， 房企信用分析中盈利分析的权重正在上升 。

债权人视角 ， ROIC是衡量房企盈利能力的较好指标 。 衡量盈利能力的几个指标对比：1）毛利率/净利率：这两个指标能够较好地衡量房企的项目利润率水平 ， 但是未考虑周转因素 ， 因此会低估快周转房企的盈利能力 。 2）ROE：ROE同时考虑了利润率、周转率和杠杆乘数 ， 能较为综合地反映房企的盈利情况 。 但ROE是对于股权人而非债券人来说的好指标 ， 主要是考虑到房企的高杠杆经营特点 ， ROE会高估高负债率房企的实际经营绩效 。 3）ROIC：ROIC衡量的是股权与债权资本合计的投入回报率 ， 债权人所要求的投资回报蕴含在其中 ， 并相对于股权人有优先索取权 。 ROIC越高 ， 债权人要求的投资回报就越有保障 。 因此ROIC对于债权人来说是一个衡量房企盈利能力的较好指标 。