这些中小房企常用的方式有两种 ， 一是将压力传递到建筑装修公司等供应商身上;二是从管理费用出发 ， 采取裁员降薪的策略 ， 根本目的还是希望尽可能的保住现金流 。

聂勇钢观察到 ， 最近正在减员降薪的几家房企 ， 多数是资金较为紧张 ， 或者走高杠杆路线的中小企业 。 他们要不业绩注水严重 ， 要不就是将项目布局在三四线城市 ， 在当前市场大势下 ， 要维持正常运转肯定难度很大 。

王钺说：“但说实话 ， 减员降薪对于房企而言是杯水车薪 。 ”

按照张晓宇提供的数据 ， 在房企的总体收入结构里 ， 管理费用占比介于2.5%-4%之间 ， 其中有80%属于薪酬支出 。 如果对比其他财务科目 ， 比如营销费用及成本 ， 这部分管理费用并不占房企经营支出的主流 。

根据克而瑞地产研究中心测算 ， 64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元 ， 平均利息成本约5.71亿元 ， 两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元 。 其中融资成本支出是员工薪酬两倍左右 。

Top10房企员工单月平均薪酬支出约8.65亿元 ， Top11-30约3.01亿元 ， Top30后房企员工薪酬支出更是呈明显下降趋势 。

多名房地产业内人士告诉经济观察报 ， 房企目前的支出大头 ， 还是聚焦在土地、建安、融资等成本 。

大房企的管理动作

王钺了解到的最新情况是 ， 开发商的心理在疫情期间出现分化 。 规模偏小的房企 ， 由于缺乏社会资源倾斜、行业发展空间和抵抗风险能力 ， 处于焦灼状态 ， 急着另寻“出路”;大中型房企在行业内已站稳位置 ， 只要资金端保持一定流动性 ， 投拓端维持拿地滚动开发 ， 这次疫情并不会诱发恐慌性心理 。

张晓宇也表示 ， 大型开发商的心理和长期用人计划并不会出现改变 ， 短期动作只是一项应激反应 。

事实上 ， 关于“组织架构调整”这道题 ， 从2019年就陆续有大型房企陆续在进行 ， 比如万科、碧桂园等、阳光城等 。 减员降薪只是组织架构调整过程中出现的现象 。

这种组织架构调整操作的核心 ， 一是将总部职能下放 ， 二是合并区域 。 而最终目的是提高房地产行业人均效能 。

根据聂勇钢预测 ， 房地产行业未来开发建筑面积会维持在17亿平方米左右不再增加 。 人均效能逐渐提高 ， 意味着所需要的人会越来越少 ， 所以房地产开发体系的人员减少趋势在所难免 。

“房地产属于中国经济发展特殊阶段的特殊产物 ， 随着整体经济政策的调整 ， 以及企业利润‘走薄和稳定’ ， 房企的这一系列减员降薪可以看作是为市场和行业周期进入转型深水期所补交的学费 。 ”张晓宇说 ， “学费补交”是一个持续过程 ， 有些房企持续投入 ， 则阶段性投入较少 ， 总量相对较少 ， 比较平滑;有些企业过去疏于内部管理机制的建设 ， 过于“走量” ， 本次学费会缴得比较突兀 ， 总量可能会相对较高 。

从长期的角度切入 ， 大型房企组织架构调整是一项管理动作 ， 但疫情期间 ， 由组织架构调整引发的一系列减员降薪 ， 不免会被放到聚光灯下 。

王钺说 ， 这是前期动作的延续和深化 ， 大型房企通过组织架构调整 ， 在降本增效的前提下 ， 适应目前销售端困难、投资端成本高的局面 。 而某些职能人员的阶段性调整则是根据市场动态做出的决策 。

经济观察报采访的多位房地产人士均提到 ， 对于大型房企而言 ， 大规模进行裁员或降薪的可能性较小 。

大型房企的日常账面上通常会留足2-3个月开销费用 。 业内普遍预测 ， 3月中旬 ， 大部分售楼处会陆续进入复工状态 ， 线下销售逐渐恢复 ， 资金压力并不会持续太长时间 。

值得关注的是 ， 在当前线下销售偃旗息鼓背景下 ， 线上销售却如火如荼 ， 地产企业的数字化进程在短短时间内被进一步催化 ， 而这或多或少对房地产企业的组织架构提出了新的挑战 。

张晓宇在人力资源工作中发现 ， 低级别的技术人员、统计人员的确越来越不适合吃“地产饭”了 。 “传统房地产企业更强调‘金融属性’和‘制造属性’ ， 后者可以通过业内资源整合和外包等形式加强 ， 新技术(PC装配式住宅、铝模版、BIM)也会被更加广泛使用 。 ”