从新城控股的财报中可以发现 ， 公司净利润增长并非成色十足 。 公司报告期内录得归属公司股东净利润为104.9亿元 ， 而其中投资性房地产公允价值变动产生的收益高达28.1亿元 。

公允价值变动 。 （来源：2018年年报）

投资性房地产估值的主要受新城控股旗下商业地产项目估值影响 。 42座吾悦广场享受三四线市场上行红利 ， 给公司净利润带来至少30%以上的增长 。

值得注意的是 ， 新城控股目前的资产负债率为84.57% ， 如果扣除这部分28.1亿元的非经常性损益 ， 公司的负债率将超过85% 。

而按照陈德力2020年100座吾悦广场的宏伟规划 ， 如果三四线城市红利持续 ， 也就意味着新城控股每年将轻松获得大量纸面净利润 。