由于TOD项目的特殊性 ， 三宗“期地”内部又分为落地区和上盖区 ， 其中落地区1年内交地 ， 上盖区2年内交地 。 分批次交地时 ， 竞得方签订土地移交书后 ， 5天内需缴纳相应的一级开发建设补偿费用 。
东坝三宗地将在12月底竞拍 ， 正式竞买前 ， 3宗地需分别缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元保证金 ， 摘地后 ， 2022年1月上旬交齐政府收益部分 ， 分别为9.9亿元、8.2亿元及12亿元 ， 共计30.1亿元 。
剩余145亿元为一级开发费用 ， 将在北京市基础设施投资有限公司（下称“京投公司”）交地后陆续支付 。
根据竞拍要求 ， 东坝三宗地的地价触顶后 ， 均转入竞高标准住宅建设方案 ， 其中 ， 90号地块要求配建2万平方米保障房 ， 满足“7090”户型配比 ， 即套内建筑面积90平方米以下户型面积占比应在70%以上 。
据姜宇测算 ， 90号地折合楼面价在4.9万-5.2万元/平方米之间 ， 销售指导价上限为8.1万元/平方米；91、92号地块楼面价在5.2万-5.5万元/平方米之间 ， 销售指导价上限为8.6万元/平方米 。 如触及地价上限 ， 高标准建设方案将再次推高用地成本 。
由于地块在1-2年内分期交地后方可开工建设 ， 三宗期地还需计算上1.5-2.5年时间的资金成本 ， 姜宇透露 ， 因此成本大约增加2000-3000元/平方米左右 。
从地价和售价之差来看 ， 三宗期地利润可观 。 姜宇列举了东坝同区域项目对比 ， 华樾国际楼面价不足5万元/平方米 ， 销售均价7.1万元/平方米；中冶置业东坝地块的商品房部分折合楼面价为6万元/平方米 ， 而指导价上限为8万元/平方米 。
相比之下 ， 三宗期地的地价与售价差有更大利润空间 。 但姜宇提醒 ， 虽然地块有较大的价格空间 ， 但在当前市场环境下 ， 企业能不能卖到最高限价还是未知数 。
一位央企投资人士告诉经济观察报 ， 与第一批次相比 ， 第三批次的地块都是赚钱的 ， 但当前大多数房企没有弹药 ， 少数手上还有资金的企业 ， 也必须考虑利润、流速、安全性等因素 ， 而且未来2-3年的市场行情也无法预测 。
可以预见的是 ， 动辄超百亿的地块 ， 多数企业尤其是民企心有余而力不足 ， 另外期地需1-2年交地 ， 即便是融资成本低于4%的多家央企也对经济观察报直言 ， 暂不考虑东坝地块 ， 不符合公司的算账逻辑 。
抛开项目层面 ， 从一个股东角度去考虑 ， “拿下这三宗地后 ， 不管是只付30亿元的政府收益 ， 还是总价款175亿元 ， 两年内对上市公司的财务报表不会产生任何收益 ， 只是一笔巨大的土储和负债 。 ”该央企投资人士直言 ， 该地块在公司内部过不了投资决策会 。
175亿元足以同时买几块地 ， 半年内预售开盘 ， 回款后可以继续攻城略地 ， 在姜宇眼中 ， 这是机会成本 。 “现在的开发商没人敢预测天气 ， 只图落袋为安” 。

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地市遇冷
经历了两轮集中供地后 ， 对集中供地规则 ， 姜宇和同事们已经轻车熟路 ， 也失去了当初的激情和兴奋 ， 与多数房地产开发企业面临的现状类似 ， 这一次他们公司也没有足够的资金拿地了 。
姜宇说 ， 8个月 ， 他经历了第一批集中供地时满怀壮志的“青年” ， 到第二批次有心无力的“中年” ， 再到逐渐佛系的“老年”状态 。
姜宇翻查挂牌文件还发现 ， 3宗期地之间没有建筑退线 ， 地块之间需要互相摊人防面积 ， 如此一来 ， “如果不是3块一起拿下 ， 单独开发某一块 ， 后续很麻烦 ， 会影响整个项目的地下方案和整体设计指标 ， 影响报规” 。

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