并且地铁管道从地块下穿过 ， 这对开发商提出了更高的要求 ， “一是结构很难做 ， 减隔震问题比一般住宅难很多 ， 成本也要高不少 。 而且这种大的交通枢纽旁边的住宅 ， 整体规划布局 ， 包括外立面形象要求都很高 ， 都需要提前跟区里沟通 。 ”姜宇说出了开发商的顾虑 。
前述央企投资人士补充了一个细节 ， 10月 ， 北京结束第二批次供地后 ， 朝阳区召集房企举办了一次土地推介会 ， 当时东坝地块是作为一块地介绍的 ， 并未拆分 。
地块一分为三 ， 主要和北京不希望出现总价地王等考量有关 。 姜宇透露 ， 目前北京总价地王纪录为2015年华润首开平安联合体竞得的丰台白盆窑地块 ， 总价86.25亿元 。 而东坝3宗期地总地价175亿元 ， 拆分之后 ， 地价最高的92号地上限为74.2亿元 。
楼市和土地市场的温度也与房企的拿地意愿紧密相关 。 值得注意的是 ， 北京二批次供应地块总计43宗 ， 其中26宗因无人出价暂停出让 ， 第三批共推出12宗宅地 ， 和第一批次的30宗、二批次43宗相比数量锐减 。
一位国企华北区域投资人士透露 ， 在第二批次供地中 ， 其所在公司提交某地块预申请 ， 区供地部门通过一级开发公司传达：为进一步深入了解企业竞买意向 ， 希望开发企业在研究并上会通过竞买地块决议后 ， 出一个“企业参与竞买报价承诺” 。
这位国企华北区域投资人士解释 ， 由于公司在北京的存货见底 ， 计划参拍的地块测算都较为激进 ， 打算积极拓储 ， “其他企业起拍价都算不过账 ， 我们已经算到竞高标准方案了” 。
但由于三季度市场急转直下 ， 多数房企开始掂量手中的现金 ， 在第二批集中供地中 ， 全国22个集中供地城市的土地市场普遍遇冷 ， 该国企华北区域投资人士所在公司最后没有参与最终竞买 。
“没有预申请的地块都暂停出让 ， 朝阳区挂出11宗原以为有企业提交预申请 ， 最后的竞买环节水到渠成 ， 结果几乎都爽约” ， 该国企华北区域投资人士表示 ， 第二批次供地“窘境”导致第三批次取消预审环节 ， 甚至有区域把有企业出具的书面竞买承诺 ， 作为挂牌的重要条件之一 。
二批次流拍的朝阳管庄地块加入第三次供地序列 ， 原来的地块一分为二 ， 销售指导价未变 ， 但合理上限总价下降9135万元 ， 降幅约15% ， 起始楼面价下降8000元/平方米 。

文章插图

首推“期地”
北京市规划自然资源委介绍 ， 朝阳区东坝车辆段综合利用项目位于北京自由贸易实验区国际商务片区中的金盏国际合作服务区范围内 ， 是实现自贸区职住平衡及轨道交通基础设施配套的重要工程 。
根据2020年8月国务院批复的文件精神 ， “赋予自贸试验区更大改革自主权 ， 深入开展差别化探索” ， “鼓励大胆试、大胆闯” 。 因此 ， 为支持“两区”建设和轨道交通一体化建设 ， 北京市在保障规划实施前提下 ， 以不突破市场公平底线为原则 ， 在车辆段上盖工程先行建设的情况下 ， 对车辆段盖上开发部分用地试点进行“期地”出让 。
多名投资人士透露 ， 作为东坝地块一级开发单位的下属公司 ， 京投发展具有较强的竞拍意向 。 近一个多月来 ， 京投发展也正在积极寻求合作方 。 “京投发展已出具书面竞买承诺函 ， 已经准备了3宗期地需缴纳的政府收益部分的钱 。 ”一位接近京投发展人士透露 。
京投发展在北京已有多年开发TOD项目的经验 ， 8年前 ， 京投公司力挫保利地产、首开集团及方兴地产等“国字头”群雄 ， 砸下47亿元 ， 将昌平区东小口镇住宅混合公建用地收入囊中 ， 彼时已刷新北京总价地王纪录 ， 这一地块即是2018年入市的公园悦府 。 此外 ， 琨御府、西华府、璟悦府、阳光花园等均是TOD项目 。

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