第一个问题 ， 当前的房价是否合理？

我们知道 ， 国内楼市一直是市场与行政管控相结合 ， 在短时间内 ， 房价受到楼市调控影响 ， 但从长期看 ， 左右房价方向的两个主要因素则是“住房供需”和“货币政策” 。 房子的本质属性是居住 ， 即使拥有多套房的投资者最终也会把多余的房产转卖给刚需购房人群 。 所以 ， 人口多少决定了住房需求数量 。

按照目前公认的达到初级发达国家城市化水平为70%（美国已超80%） ， 为什么要看这个指标呢？因为在达到这个指标数据之前 ， 都属于快速化阶段 ， 而到70%以后 ， 城市化率会显著减缓 ， 所以 ， 真正影响房价的是城市化70%之前的阶段 。 截止到2018年末 ， 我国户籍城市化率为43.37% ， 常住人口城市化率为59.58% ， 两者数据背离是因为我们特殊的户籍制度作用结果 。 鉴于一些常住人口事实上已经在城里购房 ， 如果把这个数据按7折、并以城市住房作为城市化率算 ， 那么实际城市化率应为43%+11.2%=54.2% ， 也就是说 ， 要达到70%城市化率还有15.8% ， 按照现在年均城市化率1%算 ， 考虑增速有所放缓 ， 初步估计实现70%城市化率还需要15-18年时间 ， 这是未来住房需求端 。