1.整体房价涨幅 。 我们以2008-2018数据为参考 ， 国内新建商品房均价年均涨幅为8.5% ， 期间房价快速增长的两个关键支撑因素：一是城市化率年均超过1% ， 货币供应M2处于两位数增长 。 但在未来几年 ， 到2025年 ， 这两个因素都会不同程度下降 ， 年均城市化率应该在9.5%左右 ， 而货币供应差不多降至7-7.5%区间 ， 据此 ， 我们预计房价年均增幅将降至7%左右 。 结果预测就出来了 ， 到2025年 ， 全国所有住房平均增长幅度差不多在45-50%之间 。

2.房价涨幅因城而异 。 这轮长达3年的房价上涨 ， 一些三、四线城市涨价幅度并不比一、二线城市低 ， 原因就在于有“楼市战略去库存”支撑 ， 货币化安置政策更是直接推升房价快速上涨 ， 这属于短期政策因素 ， 所以 ， 不作为我们长期楼市趋势判断 。 按照前面逻辑分析 ， 货币因素只是一方面 ， 而另一个人口因素也不能忽视 。 可以肯定的是 ， 未来人口净流入城市 ， 特别是小学生人口快速增长的城市 ， 其房价增幅会显著高于人口增量趋缓或者不增长城市 ， 到2025年 ， 再次翻番也是很有可能 。 反之 ， 那些人口净流出城市 ， 房价处于多年滞涨也是有可能的 ， 即使涨一些 ， 也不能做到资产保值 。