----楼市开始“煮馄饨”！两口“大锅”笼罩 ， 10年来第一次 ， 不同寻常//----

"multi_version":false房地产以每10年为界 ， 表现出的特征都不一样 。

比如 ， 从1998年房改到2008年 ， 是购房者意识觉醒的时间 ， 住惯了筒子楼、集体宿舍、农村瓦房的人们 ， 猛地发现：房子原来可以按揭贷款 ， 可以住进几十层的高楼 ， 可以以买房为“跳板”扎根城市 。

这个时期的房子 ， 是城镇化进程的推进 ， 是人口红利持续释放的过程 ， 房价即便上涨 ， 波及的范围、蹿升的幅度也不会太离谱 ， 婚房、刚需改善房、学区房这些概念 ， 正是在这个阶段出现萌芽 。

但是 ， 从2009年至今 ， 这十年以来 ， 高杠杆的购房方式流行开来 ， 棚改货币化安置助推 ， 各大龙头房企争相下沉中小城市 ， 普涨格局来临 。

最典型的表现是“居民杠杆率”这个指标 ， 截止2018年末已经达到了53.2% 10年时间 ， 上涨了35个百分点 ， 增速最快的阶段是从2017年开始 ， 短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款 。

好比是“做馄饨”一样 ， 1998年到2008年 ， 是加热、预热的时间 ， 2009-2019年 ， 是把馄饨包好 ， 准备下锅的时间 ， 随着水温越来越热 ， 房子 ， 也到了即将改变趋势的前夜 。

如今 ， 楼市就开始了“煮馄饨” ， 有两口“大锅”直接笼罩下来 ， 动弹不得 。

第一口“锅”：土地市场 。

房地产的源头是土地 ， “面粉价”的不断抬升 ， 最终才传导到了“面包价” 。

国泰君安房地产团队负责人谢皓宇近日发布报告指出 ， 新环境下 ， 卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破 ， 传统开发模式难以为继 ， 高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升；高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓 。

他还披露了一组数字 ， 当前的土地市场中 ， “招拍挂”占据了80%的份额、容纳了90%的房企 ， 已经到了不得不改变的时刻 。

从近几个月的市场表现来看 ， 楼市正在告别“高价地”时代 ， 土地市场10年来首次的变局已经到来 。

比如 ， 8月份 ， 40城整体土地成交面积环比下降16.9% ， 平均土地成交均价环比下跌1.8% ， 量价齐跌 。 与此同时 ， 40城市土地出让收入环比下跌30.3% 。

深究起来 ， 土地出让金收入为1933.7亿元 ， 环比下降30.3% ， 同比下降11.2% ， 为4月份以来首次下降 。 综合1至8月 ， 40个城市土地出让金收入17967.7亿元 ， 同比增加12.1% ， 增幅收窄9个百分点 。

注意看分项数据的表现 ， 1-8月份整体卖地收入是增加的 ， 但是8月直接环比下降30%的幅度 ， 我们只能理解为“拐点”已经来了 。

卖地收入下降的同时 ， 流拍、底价拿地也正在增多 。

中原地产研究中心统计数据显示 ， 8月份 ， 全国70大中城市土地成交溢价率只有8% ， 较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点 ， 创年内最低 。 与此同时 ， 土地流拍数量明显增加 ， 高达72宗 ， 为年内最多 。

更重要的是 ， 农地入市、集体土地带来租赁市场、保障房的体量大幅增加 ， 即将成为现实 。

近日 ， 土地管理法、城市房地产管理法得到修改 ， 从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善 。

其中 ， 最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍 ， 这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破 。

这些地块一旦放开 ， 虽然用地性质不改变、须经过大部分村民同意、还要登记在每年的用地计划指标中 ， 但是 ， 有一点可以确定：各地正在大力发展的租赁市场、保障房体系 ， 都可以跟农地入市联系起来 。