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商铺作为可以从事经营活动的房地产 ， 有它的独特性 ， 其他的房地产很难满足这个条件 。 房地产市场发展了这么多年 ， 商铺现在仍受到不少投资的“青睐” 。 商铺作为投资性房地产 ， 大多时候是看以后的发展 ， 参考很多十年前的商铺 ， 买的时候可能3万元一平方 ， 现在可能值5万元一平方 ， 买的时候租100元一平方 ， 现在租160元一平方 。 所以投资商铺要较长时间才能真正看到回报 ， 投资商铺自然也有不小的风险 。

现在很多人都能感受到一个情况就是商铺投资越来越难 ， 我咨询了一些有商铺的亲朋好友 ， 他们大多表示自己的投资回报率越来越低 ， 商铺越来越难出租 ， 而且想转手也很难 。 一边是商铺未来的投资潜力 ， 一边是越来越难投资的商铺 ， 那么未来10年 ， 商铺会成为投资者手中的“钻石” ， 实现财富的增值 ， 还是会成为投资者手中的“白菜” ， 价值越来越低呢？一个从事商业地产多年的内行人的分析让人“清醒” 。

商铺数量越来越多

作为开发商来说 ， 它想得最多的肯定是怎样创造更大的产值 ， 商铺的建筑成本不高 ， 但是价格却是住宅的好几倍 ， 一个小面积的商铺就可能是几套住宅的价格了 。 只要土地满足修建商铺的条件 ， 比如不高于10%的商业 ， 相信大部分开发商都是按照最高限额去修建 ， 而不会只修5%的商业 ， 或者更少的商业 。 现在商铺的价格是很高的 ， 一个住宅底商的产值可能达到几千万 ， 甚至上亿 ， 有多少开发商会愿意放弃这些钱？现在很多郊区或者新城的现象就是一个住宅楼下两三面都是商铺 ， 但实际上消费人群根本养不活这么多商铺 ， 位置好的商铺可能一铺难求 ， 位置差一些的商铺则可能无人问津 ， 形成鲜明的对比 。

生意越来越难做

不管我们做没做过生意 ， 相信现在都能听到不少人说生意难做 ， 看商铺经常换商户也能感觉到生意难做 。 现在的商家同质化非常严重 ， 一个小区楼下可能有好几家便利店 ， 这种情况下要么大家生意差不多 ， 但是赚得比以前少 ， 要么有的生意好 ， 有的生意差 ， 生意差的可能开一段时间就关门了 。 现在大部分行业都是比较饱和的 ， 要想竞争小的行业是非常少的 。 而且现在租金水平较高 ， 在同等利润下 ， 租金水平越高 ， 商家的利润也就越小 ， 商家赚不了钱自然就退租了 ， 商铺自然就空置了 。

电商对商铺的冲击不可忽视

最近几年 ， 可以说是电商发展最快速的 ， 现在没有网购过的年轻人相信非常的少 ， 网购已经成了很多人的习惯 。 大到家具家电 ， 小到柴米油盐 ， 很多的东西用一部手机就可以搞定 ， 这种情况下对实体商铺会没有影响？2018年我国的电商交易额高达31.63万亿 ， 而2008年的电商交易额为3.14万亿 ， 这些交易额难道是凭空多出来的？不可否认的是这些交易额大多都是从实体商铺中“抢”来的 ， 现在我国已成为全球第一网络零售大国 。 因为电商的冲击 ， 确实让很多商铺关门歇业 。

商铺价格居高不下

投资商铺主要看租金回报率和升值潜力 ， 租金回报率=月租金*12/商铺总价 ， 在租金水平不变的情况下 ， 商铺价格越高 ， 投资回报率越低 。 现在很多的商铺其实并不差 ， 但是因为开发商卖的价格太贵 ， 就算有不错的租金水平 ， 但是算下来的回报率仍然很低 。 很多人在买商铺时 ， 大多都是因为听了售楼小姐预估的租金水平 ， 所以就算商铺价格较高 ， 但是算下来回报率仍然不错 ， 结果在商铺真正出租时 ， 真实租金水平和预估的租金水平有着很大的差异 ， 就导致回报率很低 。 所以现实生活中有些房东宁愿商铺空置 ， 也不愿意低价出租 ， 就是因为回报率太低了 。