----文旅这个“香饽饽” ， 真香吗？//----

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提到文旅 ， 很多人想到的是诗和远方 。

融创中国董事长孙宏斌说过 ， 文化是诗 ， 旅游就是远方 ， 我们投资的是诗和远方 。 他还补充道：“房地产发展平稳时期 ， 房地产企业做什么呢？就是投资消费投资美好生活 。 而美好生活是什么？就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育 ， 这些玩的 ， 还有就是教育、健康、养老……”这是融创转型做文旅项目的战略大逻辑 。

文旅如火如荼大背景下 ， 我们也看到开发商制造出很多新名词来 ， 仅仅度假地产概念的包装是不够的 ， 第二居所、第三居所或者住假模式、住产模式等新名称琳琅满目 。

但口号能改变这个行业的事实吗？

打着文旅的旗帜 ， 去拿低价地 ， 这恐怕才是文旅地产的真套路 。

以当初誓言干掉中国迪士尼的万达文旅为例 。 业内流传其模式为用三分之二的地块去做产业 ， 比如主题乐园等配套 。 三分之一的地块去做住宅、公寓等 。 后者的建筑密度要尽可能的大 。

主题乐园投资大 ， 收回成本旷日持久 。 但卖房子是高周转的事情 ， 用卖房的钱去覆盖主题乐园的投资成本 ， 后续乐园经营怎么样已经无关紧要了 。

所以我们经常看到 ， 某地的业主在维权时说：XX开发商承诺的后续配套都没有了 ， 只管把房子卖给我们 。

当初打着产业的旗号拿了地 ， 但后来却不搞产业配套 。 赚了卖房子的钱就想拍拍屁股走人 ， 地方政府不乐意 ， 买房人不乐意 。 配套不起来 ， 土地何谈增值 ， 土地财政不能答应？位置本来就偏 ， 房屋价值全靠配套加持 ， 没了配套可不就是鬼屋？

但产业配套如果真金白银投进去 ， 房企又拿着居高不下的融资成本 ， 仅靠每年运营卖门票的收入 ， 猴年马月才能还完利息和本金 。

楼市好的时候 ， 一切都是可解的 。

楼市差的时候 ， 一切都是无解的 。

后来 ， 地方政府也学聪明了 ， 你来了 ， 先弄产业 ， 我再让你卖房 。 你给我打擦边球 ， 留烂尾工程给我 ， 我不让你卖房 。

由此 ， 一方面 ， 我们看到大量不成气候的主题乐园；另一方面 ， 我们看到即便复华、中弘倒下啦 ， 还是有开发商前赴后继的进入文旅圈 。 毕竟大城市的土地太贵 ， 你又不能不做业务 ， 那就去远郊区、偏僻但自然资源尚好的市镇做文旅大盘 ， 为了诗和远方 ， 为了某一时刻厌倦都市生活的新消费一代 ， 还为了还抱着房价继续会涨的投资客 。

文旅只在PPT上

近期 ， 宝能文旅掀起了一波离职潮 ， 董事长和总经理都离开了 。 知情者说 ， 宝能本身就不是真心做文旅的 ， 而是要为其房地产服务 。