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准备贷款买房的人看过来 ， 房贷基准利率将有变化 。

今天9时30分中国人民银行网站发布2019年9月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为4.20% ， 5年期以上LPR为4.85% 。 以上LPR在下一次发布LPR之前有效 。

自2019年10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成 。 就是说 ， 买房贷款确定利率 ， 要以上个月的LPR作为基准利率 。

房贷利率“换锚”在即 ， 目前5年以上贷款基准利率为4.9% ， 但作为利率洼地的上海 ， 尚有首套房贷95折优惠 ， 算下来是4.655% 。 一家国有大行的相关人士透露 ， 他们行首套房贷款利率最低95折 ， 二套房贷款利率是基准的1.1倍 。 以首套房贷100万元、20年还清计算 ， 利率变为4.85% ， 每月还款6516.98元 ， 比当前利率95折时每月多还100元左右 ， 比基准利率4.9%不打折则少还一点 ， 影响不大 。

定价基准转换后 ， 全国范围内新发放首套个人住房贷款利率将不再有下浮优惠 。 按照央行8月发布的公告 ， 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 ， 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。 10月8日起 ， 如果借5年期以上房贷 ， 首套房利率4.85%起 ， 二套房利率5.45%起 。 到11月买房贷款 ， 要看10月的LPR 。

央行上月表态 ， 贯彻落实“房住不炒”定位 ， 在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中 ， 确保区域差别化住房信贷政策有效实施 ， 保持个人住房贷款利率水平基本稳定 。

2019年10月8日前 ， 已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款 ， 仍按原合同约定执行 。

买房人另外要注意几点：

每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求 ， 综合贷款风险状况 ， 在发放贷款时与借款人协商约定 。 加点数值一旦确定 ， 整个合同期限内都固定不变 。

个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定 ， 最短为1年 ， 最长为合同期限 。 借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择 。 每次利率重新定价时 ， 定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR 。

中国人民银行公布的2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期4.25% ， 5年期以上4.85% 。 刚公布的9月LPR与之相比 ， 1年期的降了5个基点 ， 5年期以上保持不变 。 这说明短期贷款利率仍在下行 。 当前 ， 降息风吹遍全球 ， 以应对经济增长放缓压力 。

近几年 ， 调控将楼市特有的季节性波动抹平了 ， 但今年的楼市似乎比往年要“凉” ， 开发商集体焦虑 。

新房降价也难卖

“金九”开局的上半月 ， 35城新房成交同、环比都下跌了7% 。 此前重点城市已连续下跌2个月了 。 开发商的焦虑 ， 将楼市的主导权让给了购房者 。 现在 ， 买方市场的特征明显 ， 访客量还不错 ， 但“观望为主 ， 不急于成交” 。 因此 ， 开发商继续祭出降价手段 ， 只能使市场越来越疲软 。

值得注意的是 ， 现在新房在售库存很低 。 克而瑞监测的27个重点城市中 ， 22个城市的库存消化周期低于12个月 ， 11个城市的库存周期低于6个月 。 既然短期供求这么紧张 ， 为何新房降价也难卖？因为 ， 除了新盘竞争之外 ， 二手房正在大举侵入新房生态圈 ， 并彻底修订了楼市的游戏规则 。 现在 ， 一二线热点城市二手房挂牌量多是“10套+”的水平 ， 差不多都比去年底翻一倍 ， 远比新房供应要多 。

比如 ， 目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11.7万套、11万套 ， 分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5.2万套 ， 普遍要比新房在售库存高30%以上 。 二手房挂牌量暴增 ， 似乎是一夜之间发生的 。 3个月前 ， 银保监会主席郭树清曾说过 ， “靠房地产理财的居民都会发现很不划算” 。 现在来看 ， 还真是那么回事儿 。