市场“看的多 ， 买的少”

考虑资金成本、交易成本、机会成本、房屋折旧等因素 ， 这两年买房 ， 会出现“不亏就是赚”的现象 。 因为房价涨幅收缩 ， 难以覆盖成本 。 据中泰证券统计 ， 上海持有房产的成本大约是9% 。 也就是说 ， 如果上海房价不涨 ， 或者涨幅低于9% ， 那么买房者其实就会出现账面亏损 。 在深圳 ， 这几年加杠杆投资房产的职业炒客很多 ， 其中有一位炒客与笔者私聊 ， 他是2017年加杠杆买房的 ， 尽管房价上涨了20% ， 但算下来并未盈利 。

不赚钱了 ， 就得套现 。 但是 ， 现在交易成本较高 ， 各种税费高达房屋总价的6%-10% 。 在需求不再任性的情况下 ， 市场的表现就是“看的多、买的少” 。 贝壳统计的典型14城中介带看量 ， 近几个月一直在高位 ， 但二手房成交却惨淡 ， 周期高达4-6个月 。 结果 ， 就是业主不得不降价 。

二手房与新房竞争

近日发布的8月份70城房价指数显示 ， 20大城市二手房价格连跌3个月 。 当然 ， 二手房跌价 ， 也是受新房影响 。 试想 ， 新房限价 ， 也有打折 ， 还有交易成本优势 ， 二手房价就得降到和新房价格差不多的水平上 ， 甚至比新房还要低 ， 这就形成了二者相互竞价的新规则 。

去年 ， 各地新房限价 ， 尽管出现“排队抢房”等乱象 ， 但直接导致了二手房市场的低迷 。 紧接着 ， 今年二手房降价 ， 也将新房逼向死角 。 开发商心里很清楚 ， 政府限定土地出让溢价、限定新房价格涨幅 ， 本质上就是切断从“地价-房价”、从“新房价格-二手房价格”的房价传导渠道 ， 将地产归类为收益平庸的资产 。 因此 ， 地产商唯一的选择 ， 就是加快出货 。

房价高位平衡是共识

新房价格还要上涨 ， 一是因为过去几年地价高 ， 二是因为允许一定的涨幅 ， 才能保持财富增长的美好念想 ， 需求端才不至于哑火 。 这样 ， 对土地市场也好、商品房市场也好 ， 都是好事情 。 毕竟 ， 去除对地产的依赖不是短时期能达成的 。

但是 ， 楼市前景清晰 ， 其作为资产的尾部溢价 ， 不知不觉中消磨殆尽 。 无论房价还是交易量 ， 高位平衡是多方共识 。 政策要拿捏和权衡 ， 比如新一期的贷款市场报价利率(LPR) ， 5年期的保持不变 ， 并未定向加息 。 显然 ， 楼市冷了 ， 要稳定一下 。

来源：东方网、中新经纬