一、小产权房

小产权房一般指办不了产权证的房屋 ， 包括：部分回迁房、安置房、租赁房等 ， 这几类房产不能办理产权证 ， 也不能在房管局进行过户 。 目前来看未来相当一段时期内小产权房仍然很难转正 ， 甚至还可能存在被强拆的风险 ， 这类房屋以后如果需要出售也只能私下签订合同 ， 由于接盘人不多 ， 这类房屋升值空间很小 。 以前有不少家庭为了省钱或者为了降低还贷压力便放弃购买商品房 ， 选择购买了一些低价没有产权证的房屋 。 虽然这类房屋在居住上完全没有什么问题 ， 但是投资风险却是很大的 ， 除非以后不再换房了 。

二、商住公寓

因为最近几年楼市异常火爆 ， 不少城市都出台了一系列的限购、限贷、限售政策 ， 当商品房市场受到政策限制 ， 商住楼市场便开始升温起来 ， 比如17年的成都楼市 ， 由于限购商住公寓卖得非常火爆 。 虽然商住公寓不限购 ， 也适合居住 ， 但却存在着不少的弊端 。 1.生活成本高：绝大多数公寓只通商业的水电 ， 费用要远高于民用水电 。 这必然导致生活成本增加 ， 而且部分公寓楼甚至不通天然气 ， 这对于绝大多数家庭而言 ， 生活上就相当不方便了 。 2.不能上户口：很多的购房者买房是为了落户 ， 让小孩能顺利读书 。 但是40年产权的公寓目前来说 ， 大部分城市都是不支持上户口的 ， 这可以说是个硬伤 。 3.转手税费高：由于近两年限购房价上涨了不少 ， 公寓价格也跟着水涨船高 ， 但是很多却超过了其本身的实际价值 ， 而且公寓出售国家售的增值税非常高 ， 高到几乎无利可图 。 4.转手难：和小产权房一样 ， 公寓以后想卖掉时相比普通居民楼而言 ， 可以说是非常的困难 ， 愿意接手的人太少了 。