与之相对应的 ， 在十年前 ， 我国一二线大中城市人口占比只有17% ， 而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看 ， 过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上 ， 而全国其他地区的增速不到0.4% 。

说白了 ， 大城市依靠极强的虹吸能力 ， 未来的房子可能变成“钻石价” ， 而中小城市 ， 尤其是偏远的县城 ， 难免走入下跌的路途 。

第二 ， 中心城区的变迁 。

一个城市的扩张 ， 必然伴随着中心城区的变迁 ， 其中影响房价估值的重要因素有几个 ， 比如地铁、商业、学区等 。

经济学家任泽平以北京为例 ， 2009-2018年 ， 新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平 ， 上涨3.9倍 ， 高于M2涨幅的3倍 ， 远高于全国均价涨幅的1.9倍 。