----黄奇帆和刘胜军激烈交锋 开发商破产是隐忧还是机会？//----

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【黄奇帆和刘胜军激烈交锋 开发商破产是隐忧还是机会？】

（文/马跃成）

最近 ， 不断传来房地产企业破产倒闭的消息 ， 这个也是人们预料到的 ， 因为 ， 楼市进入下行通道 ， 房子卖不出去了 ， 降价也没有多少少人买房了 。 开发商这个生意就不好做了 ， 纷纷退市也是正常情况 。

有人预测中国的房子够40亿人住了 ， 但是 ， 开发商还在拿地盖楼 ， 你说 ， 这不是找死吗？西南财经大学的调查统计说 ， 中国有6500万套空置房屋 ， 空置率达到26%左右 ， 而国际上通常认为 ， 空置率5%是正常的 ， 超过10%就是危险的 ， 就会对经济和社会造成危害的 。

现在 ， 我们的空置率如此之高 ， 理应缓建住宅项目 ， 如果说经济需要房地产业支撑 ， 那也没有办法 ， 只能忍痛割爱 ， 另寻发展途径 。 继续喝毒药 ， 等于自寻死路 。 在前途一片不光明的情况下 ， 开发商企业退市 ， 也是正常的 。 重组、转让、合并、转型都是比较主动的方式 。 但是也有些企业债务太重 ， 项目不好 ， 销售困难 ， 只能走向破产 ， 那也是没有办法的事情 。

关于开发商破产是机会？还是隐患？是好得很？还是糟得很？是乐观其成？还是赶快救市？我们该如何看待当前出现的房地产企业破产问题 ， 以及当前开发商面临的困难多大？出路何在？

中国著名经济学家刘胜军和前重庆市长黄奇帆各有一番表述 ， 我们不妨看一看 ， 两种观点大不相同 ， 孰是孰非 ， 我们拭目以待 。

刘胜军认为当前房地产领域的资金链危机需要引起高度关注 ， 以避免引发系统性风险 。 2019 年房地产企业资金链困境显著加剧 ， 万科高呼的 “活下去” 正在成为房企的 “新现实” 。 截至 7 月 24 日 ， 今年全国共有 274 家房地产企业宣告破产清算 。 相比去年一年破产的 458 家 ， 今年房企破产速度明显加快 。 170 家上市房企的负债总额不断攀升 ， 截至目前负债总计或已突破 15 万亿 。 在全国 500 强第 215 位的上市房企——银亿集团 ， 在负债规模达到 500 亿元的重压下宣布破产重组 ， 更引发市场担忧 。

2019 年上半年存量境内房产债到期金额仅 513 亿元 ， 但下半年则达到 2306 亿元 。 截至 2018 年底 ， 房企各主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿 ， 预计将在 2019~2021 年集中到期 ， 其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿 。

刘胜军认为 ， 房地产价格取决于供求关系 ， 供给越大价格越低 。 开发商陷入困境势必减少供给 ， 只会导致供求关系更加失衡 ， 为下一轮价格反弹埋下伏笔 。 靠打击开发商资金链来迫使其降价 ， 也不现实 。 很多时候 ， 不是开发商不愿意降价 ， 而是地方政府和买房者 “无法接受降价” ， 降价屡屡引发社会事件 。 掐断开发商资金链 ， 不仅难以根治房地产泡沫 ， 反而有引发系统性风险的可能 ， 面对开发商大面积破产倒闭 ， 我们应该警惕系统性金融风险来敲门 。