市场概述

商业地产投资开发谨慎 ， 各项数据保持平稳

商业地产的发展在经历了前期的跑马圈地、多地开花之后 ， 市场从规模化的急速扩张 ， 逐渐转变为平稳发展 ， 开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性 。 纵观国家统计局的数据可以发现 ， 从2018年至今 ， 商业营业用房开发投资累计值稳步上升 ， 1-5月累计为4649.亿元 ， 但累计同比还是维持负增长的态势 ， 1-5月累计同比增长为-9.7% ， 比上个月提升了约1个百分点 。 而从2018年中期至今 ， 累计同比增长率都基本维持在-9%左右 。

而同为商业地产开发的一个重要指标 ， 办公楼的开发投资同比增长则稍微有点波动 。 在今年年初1-2月的累计投资开发同比增长首次回归正数 ， 达到2.5%后又再次不断下滑 ， 在下降趋势之下1-5月的累计同比增长为-3.6% ， 累计投资开发值为2105亿元 。

开发投资数据保持平稳 ， 或有轻微下滑 ， 都反映了商业地产市场的转向 。 一来 ， 在市场的饱和、土地成本的上升等因素影响之下 ， 商业地产逐渐从增量市场转为存量市场 ， 对旧有商业物业进行收购、升级改造成为了企业扩张、提升原有盈利的手段之一 。 二来 ， 由于市场存量大 ， 产品同质性严重 ， 因此对商业地产的品质要求就更高了 。 随着时代的改变 ， 消费者的需求升级、产品的更新迭代、商业模式的创新发展等 ， 都在促使商业地产由量往质的变化 ， 促使经营者们思考什么样的产品才能抓住消费者的心 ， 同时并带来更大的盈利回报 。

大宗物业交易频繁 ， 外资占比一半

根据市场机构数据显示 ， 2018年全国商业地产的大宗交易金额超过2600亿元 ， 同比增长约10% 。 而今年一季度 ， 国内大宗交易的势头未减 ， 交易金额超过530亿元 。

尽管国际经济因素不明朗 ， 但中国依然是全球主要的经济体 。 从内部来看 ， 城镇化的脚步在继续 ， 加之居民消费升级 ， 未来商业地产需求可期 。 而从外部来看 ， 人民币表现疲软 ， 加上国内不少开发商存在去杠杆、激活现金流的需求 ， 不少外资纷纷趁机抄底有发展潜力、区位优越的商业物业 ， 在一定程度上也促使成交金额创出新高 。

从观点指数所观察的四大一线城市大宗物业交易情况来看 ， 上半年成交金额超450亿元人民币 ， 外资成交占比一半 。 上半年 ， 来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市 ， 在资产交易中实现商业价值提升；而来自香港的投资机构如基汇、领展等也不遑多让 ， 抓住时机购置一线城市的好盘 ， 通过运营升级和改造 ， 在买与卖之间获取更多溢利 。

总体来看 ， 北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地 ， 成交宗数与金额高于广州、深圳 。 而相对于一季度的疯狂 ， 二季度各城市的成交热情稍显减退 。

尽管广州、深圳的大宗交易有所逊色 ， 但随着粤港澳大湾区规划的逐渐完善及更多的细则出来 ， 其未来发展可期 ， 也将必然带动更多大宗物业交易的上涨 。 根据有关机构显示 ， 2018年 ， 广深两个城市大宗交易金额为545亿元 ， 同比增长约3倍 。 受益于政策利好、乐观的市场因素 ， 之后的增长势头预期良好 。

从资产偏好来看 ， 在观察的四大一线城市中 ， 写字楼因其易于管理、交易流动性强而且拥有稳定的租金来源 ， 成为了投资者的首选 ， 占比超一半 。 而购物中心、综合体等无疑更具挑战 ， 考验运营者的定位、经营、盈利等 。 不过随着消费需求升级 ， 此类商业资产投资或许更受关注 。

新商业时代来临 ， 消费的变革与发展

如前文所说 ， 商业地产的开发投资趋向理性 ， 在一定程度上也是由于需求所决定 。 根据国家统计局的数据显示 ， 2018年至今 ， 虽然我国社会消费品零售总额累计值在不断增长 ， 在今年1-5月为161332亿元 ， 但累计同比率却呈现温和下滑的趋势 。 1-5月累计同比增长为8.1% ， 而这两年最高值则是9.8% 。