根据观点指数观察 ， 在统计的样本房企中 ， 大部分项目的年租金收入都在1亿元以下 ， 约为一半 ， 而次之则是在2-5亿元区间 。 一方面 ， 项目的体量不同 ， 所处的城市区位不同都对项目的租金收入造成影响；另一方面 ， 如何更好地对购物中心进行操盘运营 ， 以提高项目的盈利收入 ， 更为考验开发商 。

如2018年租金收入为15亿元的上海港汇恒隆广场 ， 正是通过不断地翻新改造 ， 优化商场功能与顾客体验 ， 才大幅提升了租金收入 。 据了解 ， 翻新后商场平均租金收入增长了30％ ， 在2018年也获得不错的收益 。 而在深圳 ， 头号的购物中心深圳万象城在2018年就给华润置地带来了10.2亿元的租金收入 ， 其所在的地理位置、商业业态、设计等都为其带来了优势 。

购物中心的复合型多业态发展

根据商务部的数据显示 ， 几千家重点购物中心零售总额同比上年有所攀升 ， 尽管今年1月份以来有所波荡 ， 但预计未来将维持上升的势头 。 不过 ， 在波折与机会并存中 ， 购物中心将会面临更多同质化竞争、创新的难题 。

为此 ， 不少购物中心纷纷“转型” ， 通过调整业态组合、引入新科技以及消打造费场景体验来吸引客流 。

通过对样本购物中心的观察与统计 ， 观点指数发现如今的商场业态中 ， 购物型的品牌布局还是占绝大多数 ， 而餐饮美食则占近三成 。 相对于以往 ， 餐饮美食的占比有所提升 ， 不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量 。 近年来 ， 为了增强顾客的体验感和新鲜感 ， 商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目 ， 打造热点并吸引消费者 。

写字楼

空置率上涨 ， 租金未见大幅上涨

相关研究显示 ， 6月份一线城市写字楼平均租金水平未见有大幅上涨 ， 但比上个月有所改善 。 总体来看 ， 二季度的租金水平比第一季度有轻微下跌 ， 受到中美贸易战以及外部经济环境因素的影响 ， 大部分租户的态度较为谨慎 ， 空置率上也有所反应 。

数据显示 ， 上半年一线城市写字楼的空置率均轻微上涨 ， 其中上海空置率最高 。 一部分原因是上海新增供应数量较多 ， 从而拉升了空置率的数字 。 而次之为深圳 ， 由于经济的不确定因素 ， 再加上深圳新增供应量也相对较多 ， 市场竞争激烈 ， 使得租金和空置率承压 。

另外 ， 上半年深圳部分项目延迟交付 ， 因此下半年会有大量新增项目入市 ， 或将继续拉升空置率 。 而前海作为供应大户之一 ， 正在尝试通过各种举措吸引企业回归 ， 提高办公楼租用率 。 6月17日 ， 深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知 ， 对承租单位或产权单位给予补贴 ， 每年最高可获500万补贴 。

需要注意的是 ， 广州写字楼的空置率最低 ， 除了供应较少之外 ， 也受益于粤港澳大湾区的发展利好 ， 租用率比较稳定 。

而从租户类型来看 ， TMT行业的租赁占比较大 ， 一来是由于现今国家不断加强扶持科技行业的发展和创新 ， 而且随着科创版在资本市场正式落地 ， 给市场带来了利好消息；另一方面在G20峰会上释放了积极的信号 ， 中美贸易谈判重启将为市场带来正面影响 ， 利好TMT行业 。 而金融行业的租赁占比则有所减少 ， 出于对资本市场的敏感 ， 和国家对金融、贷款等加强监管 ， 因此租户态度更为谨慎 。

布局 ， 一线城市更受青睐

从观点指数统计的样本企业数据来看 ， 房企写字楼的城市布局更偏向一线城市 ， 如北京、上海、深圳等 ， 而成都作为后劲十足的二线城市 ， 也是房企们重仓的标的之一 。

而通过观察样本房企在这些城市中单个项目的平均年租金收入水平 ， 可以发现其实城市之间相差不是特别大 。 因为每个写字楼的面积、区位都不一样 。 另外 ， 租金收入如何 ， 和开发商的运营水平有一定关系 ， 除了常规的办公条件之外 ， 如何适应当前时代的潮流 ， 配套更自由、个性化的办公环境 ， 促使商户续租 ， 吸引新商户加入 ， 也是一门技术活 。