可以看出 ， 居民的消费需求热情有所减缓 ， 一方面是由于需求升级 ， 大家更追求体验式的消费 ， 消费方向从量往质发生改变 ， 另一方面是随着经济形势的变化 ， 市场消费更趋向于理性 。 这就要求商业地产开发商在产品定位、运作上 ， 更为注重场景体验 ， 通过多元功能的商业业态组合抓住消费者的心 。

一直以来 ， 电商被视作是传统零售商业的竞争对手 ， 电商的不断发展分流了不少传统商业的人流、销售额以及压缩了部分利润 ， 甚至威胁其生存 ， 但现实是否真的如此呢？

根据国家统计局的数据显示 ， 2018年至今 ， 虽然网上零售总额一直占据不少比重 ， 但却呈现逐年轻微下滑的趋势 。 其中2019年1-5月的网上零售总额占比为21.7% ， 比2018年平均约30%的占比有所下降 。

而纵观整体的网上商品和服务零售总额累计值变化可发现 ， 累计同比增长率也呈现同样的趋势 ， 在不断下降 。 2019年1-5月累计同比增长率为17.8% ， 而2018年平均的累计同比增长率则约为30% 。

电商未必如想象中的洪水猛兽 ， 相反 ， 如今的商业模式发展变化 ， 新的商业时代已经来临 。 线上与线下相互融合 ， 互为渠道 。 传统商业地产未必会遇上瓶颈 ， 但更多的是考验 ， 考验商家们如何活用渠道 ， 打造各式各样的特色购物场景 ， 增强消费者粘性 。

购物中心

上海领跑 ， 中小体量更受青睐

根据有关资料统计显示 ， 2018年全国新开业购物中心总量超过530个 ， 商业体量超4600万平方米 ， 而2019年则预期会再创新高 ， 全国拟开业购物中心数量将超900个 ， 商业体量将比上一年翻一倍 。

而据观点指数观察 ， 在2019年上半年 ， 四大一线城市新开业购物中心数量约为22个 ， 而超过70%的项目都是集中在二季度开业的 。 迈进6月 ， 市场将迎来大量商业项目放量入市 ， 预期下半年会有更多的供应 。

对比北上广深四个城市 ， 上海的新开业项目数量最多 ， 占比超一半 。 而北京则相对较少 ， 主要原因是北京更多的是存量物业 。 根据相关研究显示 ， 截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米 ， 购物中心的增量与存量比值已低于15% 。 因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目 ， 相信未来北京存量市场将面临更多机遇 ， 在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市 。

从新开业的商业体量来看 ， 一线城市大部分的购物中心都集中在小体量区间 ， 规模在1-5万平方米的项目超过一半 ， 约为12个；规模在5-10万平方米的约为8个 ， 占比为36% 。 而大体量的项目最少 。

或许可以从中窥视当前购物中心业态规模走向 。 小体量或者中等体量的项目更受开发商青睐 ， 相对小型的社区商业不仅能够涵盖复合型的商业功能 ， 而且有足够空间打造当前消费者热爱的各种体验场景和主题 。 同时 ， 相对大体量的商场而言 ， 中小体量的操盘难度稍低 ， 更有区位辐射性和消费客群针对性 。

二线城市表现亮眼

除了关注一线城市之外 ， 不能忽视的是许多二线城市后劲十足 ， 成为不少房企青睐的布局城市 。

根据观点指数统计的样本房企数据显示 ， 购物中心项目布局数量最多的前五个城市分别是重庆、上海、北京、成都、杭州 。 而通过粗略计算 ， 样本房企在这些城市中的单个项目年平均租金收入如下 ， 重庆由于商业发展态势良好 ， 市场零售热情不减 ， 所以有不俗的表现；北京、上海由于一线城市优势 ， 居民消费水平高、消费意欲旺盛 ， 所以也录得不错的年平均租金收入 。

根据国家统计局的数据显示 ， 2019年1-5月北京的社会消费品零售总额约为4597亿元 ， 并不算特别耀眼 ， 反而是重庆录得8067亿元的数额 ， 在这些城市中位居首位 ， 也展现出未来的商业潜力 。