----买未来科学城三居 ， 还是来一套叠拼 ， 想清楚了吗？//----

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有这样一群客户 ， 只买叠拼 ， 不买其他 。 很多人问：为什么？

『地产营销人』也抱着好奇心做过调查 ， 得出的结论有两点 。 一是初次买别墅的客群 ， 对叠拼情有独钟 。 他们属于新中产 ， 年轻且事业处于上升期 ， 利用第一次改善的契机 ， 可以选择平层 ， 也可以试着够别墅 。 如果对别墅生活有向往的 ， 以此时财力换叠拼的可能性非常大 。

这一类客户 ， 我们可以称之为首次别墅置业者 。

二是数量群体庞大的泛养老客群 。 什么叫“泛养老”？就是指将老未老 ， 中年尾声的客户 。

他们尚未退休 ， 但已经开始规划未来的养老生活 。 儿女已长大离家 ， 手中房产套数有富余 ， 完全可以买掉市区老破小 ， 搬到环境优美、有山有水 ， 距城市不远、交通方便的区域 ， 追求另一种生活方式 。 而叠拼既不用占据太多资金 ， 同时也有天有地 ， 是切合实际的选择 。

由此我们看到 ， 叠拼这种产品适合作为第一居所 ， 当城市别墅使用 ， 也可以作为第二居所 ， 为养老或度假居住使用 。 客户覆盖之广 ， 需求之多元 ， 也注定受到欢迎和追捧 。

成交数据反映了这一现象：截止到8月25日 ， 叠拼别墅成交套数高达1459套 ， 成交占比达52.8% ， 是市场占有率和客户接受度最高的别墅类型 。

那么 ， 如何才能选到理想的叠拼产品呢？

『地产营销人』认为 ， 根据以上需求基础 ， 树立置业原则尤为重要 。 在总价与区位之间找寻平衡；在品质和形态之间守住底线；在别墅社区中甄别成熟与氛围 ， 方能筛出置业标的 。

1、别墅项目分布与总价关系

根据叠拼产品分布的环线特征 ， 大概可以分为几类：

五环内 ， 叠拼产品多具备内城墅属性 ， 因为土地稀缺及容积率限制 ， 这种产品单价高、面积大 ， 总价达到顶豪范畴 ， 3000万起是基本门槛；

五六环之间 ， 叠拼产品多出现在成熟别墅板块 ， 比如中央别墅区、孙河、亦庄等地 ， 这种产品单价在5—6万/㎡左右 ， 总价在1200—1500万区间 ， 是与合院别墅相互替代的产品；

六环外 ， 这类叠拼是市场需求主流 ， 虽然板块特征不明显 ， 但区位连带的交通优势突出 ， 户型面积适中 ， 单价低 ， 因此总价也控制在1000万以内 。 大部分叠拼需求都是在这个类别中实现的；