----未来10年 ， 该“买房”入市？还是“持币”观望？//----

近期 ， 房产圈最大的新闻就是房贷利率调整一事了 ， 对此 ， 网上已经有很多人做过细致的解读 。

简单来说 ， 此次调整不会对具体的房贷利率产生直接影响 。 其最大作用应该是 ， 通过“贷款市场报价利率（LPR）”替换掉之前的“基准利率”作为房贷新的定价方法 ， 新开辟一条通道 ， 为今后降息做准备 。

可以说 ， 未来央行降息将难以普惠房地产了 。 这也是中央坚持“房住不炒” ， 维稳楼市的一大举措 。

对于整个楼市而言 ， LPR的调整 ， 长远看对炒房投机的是利空 ， 但对刚需算是利好 。 换言之 ， 今后房价大涨大落吃差价的机会没了 ， 而稳房价给刚需一个平稳的窗口期 。

其实 ， 中国房地产发展到当下 ， 已经到了调整的时期 。 楼市的分化也越来越明显：

就城市而言 ， 有些城市房屋空置率居高 ， 人口持续流出；有些城市 ， 大力推行人才新政 ， 楼市火热 。

那么 ， 作为整个房产经济链条中最终端的购房者 ， 未来10年 ， 应该押注“买房”？还是“持币”观望呢？

笔者认为 ， 可以从以下几点考虑

一、城市选择的差异

房地产说到底还是城市资源的集合 ， 涉及到教育、医疗、交通、商业等各种资源的累积 。 你买房总不能脱离出这个城市 。

若一个城市没有产业、人口持续流出 ， 那么这样的城市就算房价便宜 ， 它也无升值的空间 ， 当然 ， 你买来自住就另当别论 。

这里 ， 很多人会疑惑 ， 要是这个地方建了很便利的高铁或轻轨能连通大城市 ， 是不是能乘上大城市的红利 。

对此 ， 你要知道 ， 一个城市能否有发展潜力 ， 看的是留存下来的人 ， 若没有足够多的产业来为城市造血 ， 新建的交通只能加速将这个城市的人导出去 。

当然 ， 中国确实有特大城市能辐射一定区域 ， 带动整个区域增长 。 其中突出表现的是 ， 北京、上海 ， 它们当前正在疏离城市人口 ， 所以京津冀、长三角一带的次一级城市、卫星城是有利好的 。

至于深圳是另一种情况 ， 虽然当前其仍处于城市大扩张阶段 ， 但受惠于顶层设置的政策红利 ， 整个粤港澳片区将是中国未来最具潜力的地方 ， 连带周边城市将在这一波发展红利中赢得利好 。 但这样的顶层设计 ， 中国当前仅此一例 。

除此 ， 其他几个发展迅猛的新一线城市 ， 如杭州、苏州、武汉、成都、郑州、重庆等 ， 仍在大力吸引人口 ， 壮大城市体量 ， 所以建议置业最好进入其市区范围 ， 周边的卫星城 ， 作为自住尚可 ， 但投资并不建议 。

其实 ， 关于城市发展的判断 ， 简单地看近期供地水平就能管中窥豹 。

今年 ， 自然资源部曾发出通知 ， 消化周期在36个月以上的城市 ， 应停止供地；36-18个月的 ， 要适当减少供地；18-12个月的 ， 维持供地持平水平；12-6个月的 ， 要增加供地；6个月以下的 ， 要显著增加并加快供地 。

也就是说 ， 越卖不掉房子的城市 ， 土地供应越少 ， 今后的增量也越低 ， 城市潜力有限 。

而从今年整个楼市热度看 ， 一二线城市热度仍处于高位 ， 如成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市住宅去化周期均在6-12月之间 ， 未来宅地供应会持续增加 。