远郊区 ， 此种叠拼产品主要以第二居所为主 ， 在用途上存在局限性 ， 价格虽然更低 ， 但只能满足边缘性需求 。

综上看到 ， 就总价和区位的对应关系看 ， 叠拼买在六环附近是较为理性的选择 。

2、叠拼的纯粹性和品质红线

因为概念的混淆 ， 让市场上的叠拼也呈现出参差不齐的面貌 。

传统意义上 ， 叠拼别墅是指垂直上、下叠两户组合的形态 。 但市面上也有很多“三叠拼” ， 即：上、中、下三户叠加的别墅 。 区别在于楼层给人的墅感差距很大 ， 上下叠的别墅一般只有4层或4.5层 ， 三叠拼却有6层 ， 几乎与洋房无异 ， 已经找不到别墅感了 。

所以 ， 在权威的统计口径中 ， 三叠拼被视为普宅类型 ， 而上下两户的叠拼才被视为别墅 。 如果从居住角度 ， 当然显而易见 ， 传统形制的叠拼才够纯粹 ， 居住体验也更好 。

另外 ， 今年也有一些限竞房叠拼产品 ， 与小合院的缺陷类似 ， 这种叠拼的地上单层面积较小 ， 70—80㎡基本还是小户型格局 ， 空间感无法充分体现 。 如果能有其他选择 ， 还是在纯商品房别墅项目中寻找为宜 。

3、别墅社区对叠拼价值的影响

从社区角度看叠拼 ， 容易被多数客户忽视 。 也就是说 ， 叠拼产品不是被孤立看待的 ， 必须把它放在社区中考量才能感知其品质和未来价值 。

有的叠拼是社区中被高层包围的局部产品 ， 那显然找不到别墅的居住氛围；有的叠拼是与洋房组合 ， 虽然不会有“围观”的问题 ， 但由于面积与总价的差距 ， 客群依然不能形成圈层 。

比较好的一种规划是 ， 叠拼与更高的产品类型组合在一起 ， 譬如独栋、联排等 。 这样的社区整体密度更低 ， 别墅氛围浓郁 ， 同时业主素质也因总价筛分 ， 相对均质 。 不过 ， 按照此种苛刻条件寻找 ， 在北京楼市要多花费些功夫 。

在以上三原则基础上 ， 有没有适合的叠拼产品推荐呢？

『地产营销人』发现 ， 北京北部位于昌平区六环附近的凯德?麓语基本符合所有要素 。

从区位上看 ， 凯德?麓语在未来科学城以北 ， 地处距北京城区最近的生态宜居低密板块 。 拥有“两纵三横”的交通路网 ， 约30分钟车程可快捷通达望京、亚奥、首都机场 。 项目东侧邻近的赵全营商圈 ， 在售的亿级别墅重新定义了区域价值 ， 打开了升值空间的天花板 。

凯德?麓语总占地近千亩 ， 总建筑面积约46万㎡ ， 是毫无争议的纯别墅大盘 ， 且全部产品为纯商品房 ， 而非限竞房 。 因此在规划容积率上 ， 以及呈现的产品品质上 ， 都形成了良好的别墅氛围 。

值得一提的是 ， 项目周边生态环境非常突出 ， 山水环绕 ， 淡云飘浮、森林密布 ， 是距城区不远真正上风上水之地 。

凯德?麓语附近自然景区、名胜古迹众多 ， 包括：燕山山脉、京密引水渠、2000亩静之湖私属森林公园、军都山滑雪场、太伟高尔夫球场（北京唯一山地球场）等 。 未来 ， 北京首个田园综合体即将落户昌平区东部 ， 项目周边承接利好 ， 环境再获升级 。

项目分多期开发 ， 前三期均为独栋别墅 ， 容积率约为0.5 。 第四期规划为联排和叠拼产品 ， 相当于在独栋社区中 ， 拥有了以较低总价获得同等墅区资源的机会 。

凯德?麓语整体社区利用山地特征优势 ， 打造出独具特色的组团景观和坡地景观 。 让私家庭院、公共园林、周边山水资源有机结合 ， 形成生态、自然、生活融为一体的居住意境 ， 在北京别墅市场中别具一格 ， 独树一帜 。

四期联排和叠拼样板间已公开亮相 ， 经『地产营销人』品鉴 ， 其叠拼产品的性价比十分突出 ， 预计700万左右的总价 ， 可以说是当下最值得入手的别墅 。

该产品为上下两叠构成 ， 四层建筑维持了良好的别墅形态 ， 面积区间为280-410㎡ 。 上下叠全部有私家庭院、地下空间 ， 并配有户内电梯 。