融创很多项目为何有很多合作伙伴 ， 一个重要原因是因为他们看我们的产品做的好 ， 地拿的好就投了 ， 有些项目还是超投的 ， 因为我们有的项目很赚钱 。

所以 ， 当下很多房企出现的一些问题 ， 核心表面上看是流动性的问题 ， 是资金的问题 ， 但核心是项目本身出了问题 。

如果项目好 ， 项目质量过硬 ， 肯定有人给你钱 。

判断8 城市走势

一二线、强三线问题不大 ， 销售压力大的是3到8线城市

从城市来看 ， 楼市分化很严重 。 目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大很多 ， 但供应量少一点 。

从需求端来看 ， 在2018年底的时候 ， 孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了 。

今年三四月份的时候购买预期有些回升 ， 但是到了5月份的时候购买预期又下来了 。 一二线城市和强三四线城市是没有问题的 ， 因为库存已经很少了 ， 而且这些城市受到政府限价的影响 ， 大部分新房价格已经与二手房倒挂了 ， 所以这类城市其实压力不大 。

未来销售压力大的还是三到八线城市 ， 这几年调控以后 ， 七八线城市的需求都挤到三四线了 ， 三四线城市的房价基本上翻了一番 。 也就是说这些城市的房价高了 ， 但供应量又比较大 ， 需求又没那么强劲 ， 在这种情况下 ， 三到八线城市未来销售压力会很大 。

另外在这种3到8线城市里 ， 开发商比较多 ， 一线城市里面 ， 比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商 。 但是四、五线城市里面会有一堆开发商 ， 如果市场有问题 ， 可以直接把卖8000元房子降到5000元 ， 就是这个状况 。 但是一二线根本碰不到这种情况 ， 因为降价很难 ， 因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的 ， 根本不存在降价空间 。

所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了 。

判断9 未来负债率

要么降低 ， 要么就死了

未来不可能再借到很多钱 ， 负债率这事只有这两个选择 ， 要么就是说不断再降低 ， 要么就是已经不在了 ， 就这两个选择 。

为何负债率没有那么多选项 ， 因为不给借钱 。

为什么这次融资一定会非常紧？

就是因为对政府来说 ， 求稳是最重要的 ， 要是想明白的话 ， GDP6.5%的增长又怎么样了？在中国这么大的经济体量下 ， 6.5%已经很高了 ， 即使增速只有3-5% ， 其实也很高了 。 其实这次中央已经要求把房地产从宏观调控的工具箱里拿出来 ， 拿出来就拿出来了 ， 经济增长慢一点又怎么样？所以这就证明中央想明白了 。

所以这次为什么会坚决把融资端收紧 ， 是因为就算收紧了 ， 这个行业也没事 ， 尤其是一二线城市 。

判断10 并购市场

未来并购数量会更多 ， 但“坑”也会更大

融创是并购王 ， 当并购在楼市几轮筛选过之后 ， 未来楼市并购是否越来越少？

对此 ， 孙宏斌有不同的看法和提醒 。

其一 ， 今后会有更多的并购发生 。 原因是资金融资大面积收紧 。 就并购本身而言 ， 应该是国家、央行等应该鼓励的 。 核心因为并购对于行业而言 ， 可以化解一些风险和社会危机 ， 因为有些企业出问题后被并购 ， 最终是对他的客户好、对银行也好 ， 对债权人也好 。

其二、并购做了这么多年后 ， 如今的并购的风险也在加大 ， 通俗的说是并购的坑 ， 越来越大 。

当下很多的并购算账算不过来 ， 没法看 。 所以 ， 融创特别小心 。 比如表面上是他缺钱了 ， 但实质是项目问题 。 要是项目真的特别好、特别便宜的话 ， 很容易把它卖掉 ， 它很容易找到钱的 ， 其实市场中的股权投资的钱还是挺多的 。

并购最大的坑可能就是保底 ， 即保你10% ， 但事实上这就是个坑 ， 他都活不了 ， 他上哪保你10% ， 所以保底是一个很大的问题 。