19上半年和那时候一样 ， 今年上半年三四月份的时候 ， 资金比较多 ， 贷款利率和销售也不错 ， 但是从5月份开始往下掉的时候 ， 下半年融资也难 ， 销售的压力一定会特别大 。 因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱 ， 但不推出来又没销售收入 。

所以总体来说下半年的销售压力会特别大 ， 主要还是来自“货币的压力、按揭的压力” 。

融创来看 ， 上半年销售2142亿元 ， 同比增长12% ， 下半年可售货值5722亿 ， 按照60%去化率来算 ， 下半年3433亿 ， 全年预计5575亿 。 如果65%去化率 ， 则是逼近5900亿 。

判断4：本轮调控的核心

所有房价不能超过一定上限！

这今年的宏观调控、手段与方式很多 ， 但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限 ， 所有的都是按这个来做 。

其实在2016年底的时候 ， 融创一直在说这次的调控要非常认真的对待 ， 因为它是超出所有人预期的 。

现在看 ， 就是说2017年买地的 ， 2018年买地的 ， 甚至包括2019年买地的 ， 其实大家都犯了一个错误 ， 大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心 ， 很多企业都错判了这个形势 。

他们有很重的侥幸心理 ， 觉得未来房价调控可能会松动 ， 但现在看来 ， 房价事实上是不断收紧的趋势 。 过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地 ， 按现在的售价卖 ， 可能都是亏的 ， 甚至会亏很多 。

这是上一个阶段 ， 对融创来说 ， 上一阶段做的还挺好 ， 核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨 ， 这是底线 。

判断5 重视本轮调控之变

从需求端向融资端调整

过去的调控都是从需求端作为 ， 但这次是从货币端 ， 融资端开始调整 ， 而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作 。

为什么呢？融创内部认为 ， 这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的 。

融资是非常复杂的事 ， 有信托 ， 有按揭 ， 有开发贷等等 ， 现在银行系统可能对融资端监管更严格 ， 从数据上看 ， 目前按揭贷款的增长是最快的 ， 这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格 ， 所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作 ， 必须高度重视 。

所以在这种环境下 ， 地价一定是下行的趋势 ， 因为房价的压力比较大 ， 销售压力比较大 ， 所以 ， 房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整 。

判断6：土地市场下行最低点

在2019年底 ， 或者在明年

过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断 。 其一 ， 这一轮土地的窗口期比较短 ， 其二、融资的窗口期也比较短 ， 这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结 。

下一阶段的话 ， 首先从当下土地市场这块来说 ， 土地价格并没有便宜 。 为什么？

首先 ， 很多开发商这一轮并没拿到多少地 ， 融创监测的各个城市的土地价格并没有降低 ， 这是第一个迹象 。

第二个 ， 当下已有土地拍卖报名的人减少 ， 溢价率偏低的迹象出现 ， 但是融创判断 ， 现在的土地市场肯定在下行通道慢慢往下走 ， 最低点在哪 ， 可能在年底 ， 也可能在明年 。

所以 ， 在市场下行趋势下 ， 投资上不用着急 ， 可以等到年底 ， 也可以等到明年再出手 。

判断7 当下房企症结

表面是现金流问题 ， 实质是项目质量问题

现在很多房企拿不到钱 ， 原因在哪里？

一个前提是 ， 你地得买对了 ， 地是好的 ， 地价是合适的 ， 企业做出来的产品是好的 ， 只有这样的公司 ， 银行才愿意把钱给你 。

一个常识是 ， 银行的额度是有限的 。 市场上充裕的流动性会选择流向哪些房企呢？肯定是那些产品做的好 ， 服务做的好的 ， 盈利能力强的企业 。