举个例子 ， 我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上 ， 开发商显然能够承受8%的资金成本 ， 说明盖房子的收益要远比8%高的多 。

对购房者来说也是如此 ， 不管是借钱、贷款、消费贷、六个钱包 ， 资本成本不管有多高 ， 都能够通过房价上涨的巨大差价回本 ， 转手就能赚钱 ， 比做生意、上班强得多 ， 这就叫“躺赚” 。

然而 ， 这种赚钱方式必须要建立在房价持续上涨的基础上 ， 一旦楼市进入“稳中有降”的格局中 ， 房价不涨 ， 对房产持有者来说与下跌无异 ， “亏钱”将是必然 。

举个例子 ， 假如一个城市的房价未来5年维持在1.3万-1.5万之间 ， 房贷利率维持上浮20%的水平（首套房） ， 加上房屋装修、折旧、物业费、水电费、初期还贷巨大的利息支出 ， 房价只要不涨到两万以上的水平 ， 那买房就是“赔本买卖” 。

第三 ， 租售比创新低 ， 房价收入比创新高 ， 楼市的估值“很贵” 。

以上海为例 ， 2007年浦东房价大约1.5万元/平米 ， 60平米的房子出租 ， 月租金不到3000元 ， 折合租金回报率大约3.5% 。

到了现在 ， 同样的小区已经涨到了8万元/平米 ， 同样还是60平米的房子 ， 月租金涨到了6000元 ， 租金回报率大约是1.5% ， 创出十年以来的新低 。

这说明什么问题？即便在最发达、人口流入最充分、资源最稠密的一线大都市 ， 房租涨幅也远远跟不上房价的涨幅 ， 更不说广大的二线以下城市了 。

数据显示 ， 当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上 ， 而国际上主要经济体一般都在10倍以内 ， 也就是说 ， 一对夫妻不吃不喝15年才能买得起房 ， 如果加上吃穿用度 ， 可能需要30年 。

综合租售比和房价收入比这两个数据 ， 不难发现 ， 相比过去十年 ， 楼市目前的“估值”已经很贵 ， 说白一点 ， 房子固然好 ， 但不值这么多钱 ， 好比买入了一件价格高估的商品 ， 未来不赔钱已经值得庆幸 ， 更不用奢望“躺赚”这件事了 。

针对这个问题 ， 经济学家李迅雷用“4字”道破了未来的趋势：零和游戏 。

9月7日 ， 中泰证券经济学家李迅雷发文指出 ， 一个本身价值100元的商品 ， 甲如果能够以150元的价格卖给乙 ， 那甲就相当于赚了乙50块钱；如果乙再以210块钱卖给丙 ， 那么乙相当于赚了丙60块钱 。

如果这个时候商品的价格又回到了100元 ， 那么丙相当于就损失了110元 ， 而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元 。

所以 ， 李迅雷指出 ， 纯粹赚资本利得的钱 ， 就是个“零和游戏” ， 前人赚的是后来人的钱 ， 而一旦价格向基本面回落 ， 最后一个持有资产的人就要承担全部的损失 ， 损失的金额就是前人们获得的收益 。

内行人说得这“4字” ， 一语道破了房地产市场的规律 ， 过去这些年 ， 楼市“躺赚”的运行机制就是如此 ， 先发者赚后来者的钱 ， “击鼓传花”的游戏总有终结 ， 谁来接最后一棒 ， 谁就会成为那个做“赔本买卖”的人 。