第二 ， 三四线城市的“老破小”高层 ， 变成“养老院”是必然 。

之所以要强调三四线的“老破小”高层 ， 是由小城市特点决定的 。

越是小城市 ， 供地越充足 ， 以今年5月的楼市“小阳春”为例 ， 三四线城市完成土地出让金为1654亿元 ， 环比增加66%；此外 ， 成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线 。

因此 ， 我们才看到了在控制三四线城市的供地速度 。

今年4月 ， 自然资源部下发通知要求 ， 地级以上城市和百万人口以上县（县级市） ， 根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月） ， 在上年住宅用地供应分类调控目标基础上 ， 调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标 。

但是 ， 我们现在讨论的是未来20年的变化 ， 长期来看 ， 小城市拿来盖房的土地 ， 几乎是想要多少 ， 就有多少 。

无论是开发商拍地 ， 还是地方上出让土地 ， 旧城区可以采取棚改、拆迁的方式 ， 新城区一片白纸 ， 大量的土地开发成本都很低 。

长此以往 ， 当地的购房者 ， 必然会倾向于去新城区买房 ， 市内的“高层”变得滞销 ， 里面住户的经济条件相对会变差 ， 用自嘲的语气来说就是“穷人” 。

住户经济条件的变化暂且不提 ， 年龄结构的变化才是重点 。

年轻人买房 ， 往往敢加大杠杆 ， 同时更倾向去新城区置业 ， 同时因为二胎、学区、改善等原因 ， 也都便宜户型较大的房子 。

老人则不同 ， 他们更偏爱成熟的配套 ， 方便的菜市场、医院、广场游园 ， 同时并不计较房屋面积有多大 ， 这些条件只有“老破小”的高层才能满足 。

话说回来 ， 无论是“蜂窝房”还是“养老院” ， 有没有解决的办法？

当然有 ， 两个字解决：旧改 。

《经济参考报》近日指出 ， 云南、青海、湖南、广东多地已经将旧改提上日程 ， 专家预计 ， 按照现有17万个城区小区需要改造计算 ， 涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿 。 在3-5年之内 ， 可以预期每年的规模将会达到1万亿左右 。

此外 ， 老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力 ， 这都是棚改所不具备的优点 。

用“旧改”来代替拆迁 ， 是目前很多城市正在践行的一条路 ， 主要以多层的老旧家属院为主 。

换个思路 ， “旧改”其实也适用于20年后的高层住宅 。

原来的高层房屋 ， 维护费用高昂 ， 无论是电梯、水电暖气线路、外保温材料 ， 成本都居高不下 ， 原地拆除重建的成本难度更大 。

但是 ， 假以时日 ， 随着技术的迭代进步 ， 高层建筑各项设施都实行“模块化” ， 以后维修成本降低 ， 采用“旧改”的方式 ， 让这些30层以上的房子焕发“第二春” ， 才是最优的选择 。

关于高楼层的房子 ， 曹德旺前段时间也发表了自己的看法 。

曹德旺在接受媒体专访时表示：“以前我还是小孩子的时候 ， 走出家门就能听到蛙叫蝉鸣 ， 春天的季节很舒服 ， 但现在看不到这些了 。 现在走出家门就是密密麻麻的房子 ， 我认为 ， 是我们这些贪得无厌的人造成的” 。

不得不承认 ， 他说出了大家的心中所想 。 高层住宅带给我们的 ， 是一把“双刃剑” 。

我们一边享受着日益便利的生活 ， 一边却又在缅怀过去 ， 越来越想逃离“水泥森林” ， 人性虽然是矛盾的 ， 但是 ， 不管未来20年高层楼房的形态如何变化 ， “办法”总比“困难”多 。