----空置房够住16亿人 ， 房价“回落”空间有多大？潘石屹“12字”透底//----

----空置房够住16亿人 ， 房价“回落”空间有多大？潘石屹“12字”透底//----

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我国的空置房够住16亿人了 ， 房价能降多少？潘石屹大胆直言 ， 给出12字答案 。

谈住房空置之前 ， 先说说我国家庭资产中房产占据的份额有多大 。 根据最新数据 ， 2019年以来 ， 我国居民杠杆率持续上升 ， 从53.2%上涨到54.3% 。 从2008到2018年这10年的时间上涨了接近35个百分点 ， 平均每年都会上升3.5百分点 。

在2017年时 ， 我国的居民杠杆率大约是49% ， 国际平均水平的居民杠杆率为62.1% ， 在2017年我国的居民杠杆率与国际水平基本相当 ， 尚且不算过高 ， 处于合理阶段 。 2018年至2019年我国杠杆率仍然处于较为平稳的水平 。 相比起北美洲国家的居民杠杆率78.7%偏低 ， 相比起欧洲国家普遍的58%持平 。

1、那么居民杠杆究竟从哪里来的呢？

杠杆率其实就在于提前消费、提前购置大额资产花费的银行贷款 ， 对于我国居民而言 ， 购置房产、汽车等都属于家庭的大额资产 ， 仅仅一套房子购买下来就需要向银行借贷上百万元 ， 有的人甚至按揭贷款几百万元 ， 所以说 ， 只要持续按揭贷款买房 ， 那么杠杆率必然会缓慢增长 ， 这也就是2017年-2018年我国去杠杆、升利率的主要原因 。

既然都知道有这么高的杠杆 ， 那么我国的居民借款之后究竟用于何方了 ， 是买房花的多还是消费花的多？

最新数据是央行在《金融稳定报》公布的2017年数据 ， 2017年末 ， 我国的住户贷款债务为40.5万亿元 ， 同比上涨21.4% ， 比2008年整张上涨了接近7倍之多 ， 2017年中国居民的家庭债务占到GDP的比重是48% ， 在这个比例中 ， 住户部门的贷款占到了整体贷款的32.3% ， 实际要高于这个水平 。 在2008年的时候 ， 住房贷款余额大约是3万亿 ， 但是到了2017年底则迅速上涨至21.9万亿 ， 从这个债务比例数据可以看出 ， 人们消费的主要债务和杠杆主要用作了买房支出 。

在过去的20年里 ， 我国房地产市场的消化能力有目共睹 ， 开发商的房子持续盖 ， 购房者们一拥而上疯狂购买 ， 截止2017年末我国城镇住房一共达到2.7亿套 ， 平均每户拥有的住宅超过了1套（另有数据计算我国现在住房已经平均1.1套） 。 根据国家统计局数据 ， 截止2018年10月 ， 中国居民房地产总值达到了65万亿美元 ， 比欧美日三个国家地区所有的居民房地产总值加起来还多了5万亿美元 。

中央经济委员会副主任王林认为 ， 我国的居民的家庭财富中 ， 有超过80%的比例是房地产 ， 全国大约有400-430万亿的资金被锁定在房地产当中 。 从这项数据初见端倪：居民的财产配置中有较大比例是房子 ， 所以对房子的关切之情不亚于任何事情 。

2、既然房子这么多 ， 那中国现在的住房空置有多少呢？

从数据来看 ， 似乎家家户户都有了房子 ， 但是事实真的如此吗？或许不是 ， 在不少城市里 ， 放眼望去 ， 满眼都是住房空置的情况 ， 房子持续建造 ， 购房者络绎不绝 ， 但是楼市出现了一个非常奇怪的现象 ， 一方面房子显得不够、房价总是摁不住要上涨 ， 另一方面市场上空置了如此多的房子 ， 还有人买不起房 。

据不完全统计 ， 我国城市商品房控制率在22%以上 ， 空置大约为1亿套 ， 除了商品房之外 ， 小产权房等房产类型空置更多 ， 在商品房之前的几十年里 ， 小产权房最为盛行 ， 预估小产房数量应该是商品房的3倍以上 ， 所以住房空置大致也是商品房的3倍 ， 大约有3亿套小产权房空置 ， 商品房1亿套+小产权房3亿套=4亿套空置房 ， 按照目前的家庭人口 ， 这么多空置房产足够16亿人居住 。