----为什么不推荐市区的“老破大”？炒房客：降价30万有人看没人买//----

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所在的城市属于中部省会城市 ， 也是很多人所谓的新一线城市 ， 最近一段时间很多人在问：主城区的老破小到底能不能投资能不能买？

说实话 ， 这个问题是很多人需要思考的 ， 因为与其担心未来高层住宅会成为城市发展的拖累 ， 反倒是老城区的旧房子成为了问题的关键 。

其实 ， 相对于老破小 ， 很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题 。

因为主城区的老房子普遍存在几个问题 。

首先是房子较为久远 ， 房屋的户型设计和小区的规划不尽科学 ， 绿化什么的更是紧缺 。 加上大多处于核心区 ， 经常堵车 。

其次是小区的管理跟不上 ， 不少老小区压根没有物业 ， 至于停车位更是难以解决的问题 。 虽然有了立体车库等等 ， 普及的并不成功 ， 至于目前对于老旧小区加装电梯等问题 ， 也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战 。

但是 ， 优势就是配套和位置 ， 一般都是成熟区域的核心地段 ， 商业医院教育等资源比较充足 。

最后更为重要的是 ， 对于老旧小区 ， 银行做评估的时候给出的贷款额度并不高 ， 10年以上的小区通常只有成交价的一半左右 ， 超过20年房龄的房子 ， 不仅仅首付比例一般要超过70% ， 贷款的年限也很受限 。

这个时候你就会发现 ， 老破小还有一定的投资价值 ， 但是由于首付高杠杆能力比较低导致很多人由于 ， 但是部分不愿意负担过高月供的过度家庭会作为首选 。

老破大 ， 降价30万之后 。

有一个本地的土著 ， 父母都是本地的老职工 ， 家里有套以前的家属院商品房 ， 150平左右的大四房 ， 周边的配套挺好的 ， 物业费一年不过200块钱 ， 因为想着换地方 ， 所以想卖掉 ， 但是在网上挂了220万 ， 一直卖不掉 ， 过完年后到如今陆陆续续降到了190万 ， 有人看 ， 但是依然没有成交 。

很多人看到周边的新房子34层毛坯高层都要两万二左右了 ， 这里的房子挺便宜的 ， 但是最后发现首付超过150万的时候 ， 基本都没有然后了 。

其实 ， 楼市行情火暴的时候我曾经劝过朋友 ， 老房子以及未来升值有限的郊区房等等一定要尽快出手 ， 然后回笼资金等待机会 。

但是没办法 ， 那时候所有的人都觉得房价还能再涨一波 ， 涨一波之后更加坚信了房价必涨的新年 ， 捂着更不舍得出手了 。

结果就是最近两年的行情 ， 原先还以为大不了等着拆迁吧 ， 但是18年的新政策让所在的城市喊停了旧城改造 ， 这也就意味着启动时间完全不确定了 。

其实有一部分人购买老破小 ， 就是为了赌一把拆迁 ， 但是知书所在的城市很多小区讨论过这个 ， 比如核心区某小区家属院改造开发商给出的方案是原地1:1.5面积赔付 ， 支付安置费 ， 但是业主们的要求是1:2赔付 ， 一家两个车位 ， 压根推不动 。

知书之前就说过 ， 旧城改造不是城中村拆迁 ， 小高层拆迁对于开发商来说是个极大地挑战 ， 与其不确定性的与大家斗智斗勇 ， 很多开发商选择了放弃走出三环拿了净地开发 ， 风险小 ， 回报率相对而言也不低 。