----未来5年 ， 房子“更昂贵”还是“更便宜”？经济学家指出问题关键//----

"multi_version":false今天看到一个报告 ， 关于中国家庭的房贷变化趋势 。

10月17日 ， 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告 。

该报告自2011年起启动 ， 通过持续追踪超过355个城市、4万户家庭的债务情况得出结论 。

在2013年到2018年 ， 住房贷款占家庭债务比重高达55.6% ， 多套房负债的占比逐年递增 ， 以2017年-2018年为例 ， 多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9% ， 超过了首套房贷款 ， 贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量 。

另外 ， 有47.1%的存量房贷在空置房中 ， 造成大量的信贷资源浪费 。

也就是说 ， 近6成的家庭债务都是房贷 ， 这些房贷中 ， 又有60%是多套房的贷款 ， 还有一半的房贷集中在空置房屋 。

看来 ， 大多数标榜自己是“刚需”的人 ， 只是想趁着房价上涨的东风 ， 投机赚差价罢了 。

房子持续不断的升值 ， 才有了资金的趋之若鹜 ， 所以 ， 谁也别把自己的姿态端的太高 ， 大大方方的承认买房是怕踏空房价 ， 这没什么丢人的 。

那么 ， 未来5年 ， 房子越来越“昂贵” ， 还是越来越“便宜”？

首先 ， 要看居民杠杆率还会不会进一步提高 。

如上文所说 ， 当房贷占据了一个家庭绝大部分的负债 ， 同时这些房贷还都来自于多套房 ， 那么 ， 维持一个家庭运转的消费、育儿、养老、旅游、娱乐的资金 ， 必然会被大大压缩 。

此消彼长之下 ， 整个家庭的负债都会向房子倾斜 。

数据显示 ， 从2009年1季度至2019年1季度 ， 杠杆率从18.96%上升到54.28% ， 上涨了35.32个百分点 ， 平均每年上涨3.5个百分点 ， 而且2013年后还在加速 。

国际上 ， 一般把70%作为居民杠杆率的极限 ， 现在近60%的住户杠杆率 ， 意味着购房者能够透支的空间已经不多 。

但是 ， 房子之所以能长期增值 ， 与负债推动是分不开的 ， 有了杠杆 ， 才能让一名工资几千块钱的刚需 ， 撬动动辄百万以上的房产 ， 有了杠杆 ， 我们才看到了楼市能膨胀到15万亿的体量 。

很明显 ， 现在离70%的关口已经越来越近 ， 即便购房者和房企都想让房子越来越贵 ， 肩上的高额负债却不答应 。

其次 ， 看人口年龄结构的变化 。

只有年轻人 ， 才是推动房价上涨的核心动力 ， 那些在大城市打拼扎根的80后、90后们 ， 那些为了孩子上学发愁的“新市民” ， 那些千方百计想买卖房产赚差价的投机客 ， 那些上有老、下有小却不敢失业的中年人 ， 有他们的存在 ， 才会催生学区房、刚需房、地铁房、改善房种种需求 。

长期来看 ， 年轻人的减少是大势所趋 。

从1978年到2013年 ， 我国平均每年新增1300万年轻劳动力 ， 就业人口年均增长2% ， 单纯就业人口的增长就足以贡献每年2%的GDP增速 。

而在2014年 ， 2000年左右出生的人口开始加入劳动力大军 ， 这批人口的数量 ， 远低于以往任何一个时期 ， 甚至抵不上每年变老的人口数量 。

也就是说 ， 劳动力人口数量在2014年以后首次出现了负增长 ， 就业人口增速也逐渐降至了零增长 ， 甚至在2018年首次出现了负增长 。

最近 ， 全国老龄工作委员会办公室、中国老龄协会编印的《奋进中的中国老龄事业》发布了一组数据：2035年前后 ， 中国老年人口占总人口的比例将超过1/4 ， 2050年前后将超过1/3 。