----本月买房新规 ， 还房贷选“20年”还是“30年”？银行经理讲透彻了//----

"multi_version":false如今 ， 买房变成了一件很痛苦的事 。

原来的购房者 ， 随便走进一家售楼部 ， 随便看几套房子 ， 即便一点准备都没有 ， 一头雾水的情况下成交 ， 也能坐享房产增值所带来的财富 。

不分城市 ， 不分区域 ， 不分地段 ， 只要买房就能赚钱 ， 似乎唾手可得 ， 按揭利率还能打折扣 。

现在不同了 ， 各城市之间的分化异常明显 ， 诸如东北鹤岗、甘肃玉门、山东威海这样的地方层出不穷 ， 数百元的房子没人要 ， 几万块就买一套房 ， 房子荒在那里无人问津 。

还有大城市的郊区楼盘 ， 规划很美好 ， 迟迟不落地 ， 配套不成熟 ， 人口一直没有流入 ， 稍有差池就会“站岗” 。

就算买房之前做了万全的准备 ， 找好了合适的楼盘 ， 很多人又被房贷这一关难倒了 。

比如 ， 等额本息和等额本金的区别是什么？这是很多人初入楼市想了解的问题 。

举例来说 ， 以贷款100万 ， 房贷利率5.88% ， 等额本金按揭30年来计算 ， 每月初期还款7600多元 ， 其中本金不到2700多元 ， 利息不到5000元 。

以同样的贷款额度和利率 ， 用等额本息方式贷30年 ， 每月固定还款5900多元 ， 其中近5000元都是利息 ， 本金只有1000元左右 。

前者每个月还款的本金相同 ， 但利息是逐月递减的 ， 后者刚好相反 ， 每个月还款的本金逐月递增 ， 利息逐月递减 ， 月还款数不变 。

这两种方式 ， 并没有优劣之分 ， 很多人都选择了等额本息 ， 那是因为对于工薪阶层的刚需族 ， 连首付都掏空家底的人来说 ， 相对较低的月供可以稍微喘口气 。

值得注意的是 ， 本月已经开始实行房贷新规 。

10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成 。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期以上LPR为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化 。

那么 ， 新规之下 ， 还房贷的时间 ， “越长越好”还是“越短越好”？或者说 ， 还房贷选“20年”还是“30年”？

我一个二线省会某大行做银行经理的朋友 ， 把这个问题讲透彻了 。

他认为 ， 房贷时间的选择 ， 要从以下三个角度来考虑 。

第一 ， 从货币购买力来说 ， 时间“越长越好” 。

经济学家李迅雷此前指出 ， 1980年的时候 ， M2不足2000亿 ， 到1990年的时候 ， M2规模达到1.53万亿 ， 到2000年的时候 ， M2规模达到13.5万亿 ， 如今M2已经超过150万亿了 。

M2总量扩张的同时 ， 是现金购买力的缩水 ， 以及不动产的飞速增值 。

过去这些年以来 ， 由于货币每年增长15%-20% ， 所以大家默认货币每年对内购买力减少了15-20% ， 这些购买力并没有凭空消失 ， 而是转移到了房地产行业 。

由此可见 ， 通过储蓄而获得的增值幅度 ， 相比货币的发行规模、房价的涨幅、各类生活费用的上涨幅度 ， 基本可以用“龟兔赛跑”来形容 。

对房贷来说也是一样的道理 ， 即便房子不会再增值 ， 时间越长 ， 贷来的这笔钱实际购买力就越小 。

第二 ， 从资金利用率角度而言 ， 时间“越短越好” 。

对财力足够的人来说 ， 他们不在乎这么精细的计算 ， 只在乎资金的利用率和周转速度 ， 有句老话叫“救急不救穷” ， 这类人买房 ， 更看重未来的流动性 ， 能够早一点变现 ， 趁着手头宽裕 ， 能少还一点贷款 ， 就少还一点 。