----15万亿楼市已达“顶峰”？300城地价回落 ， 专家：2020年有“大结局”//----

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在2018年 ， 房地产成交额达到了史无前例的15万亿元 ， 也是今年人们不断提起的一个数字 。

有人欢喜 ， 也有人忧 。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上 ， 专家们各执一词 。

经济学家巴曙松称 ， 这么多的房地产销售额 ， 太高的话会挤压了其他资源配置 。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮“回怼”：账不能这么算 ， 从相对增速来说 ， 房地产的规模还是会增长 。

而中国指数研究院常务副院长黄瑜称 ， “15万亿”后 ， 市场会发生结构性变化 ， 2019年楼市大概率会下降 。

不管各类观点的分歧有多大 ， 15万亿这个数字 ， 确实让整个市场感到了一丝不安 。

10月17日 ， 安居房产研究院发布了《2019年三季度楼市总结报告》 ， 报告指出 ， 商品房销售金额或将在2019年达到顶峰 。

他预计 ， 在房地产去产能化背景下 ， 商品房规模见顶 ， 2019年商品房销量或呈现“一增一减” ， 全年的销售面积同比减少 ， 但销售金额依然有望突破15万亿大关 。

这“一增一减” ， 对楼市来说代表了什么？

首先 ， 销售面积减少 ， 说明三四线的房子不好卖了 。

毫无疑问 ， 就房地产施工面积而言 ， 三四线要比一二线高的多 。

数据显示 ， 近年一线城市施工面积占全国的比例不到6% ， 二线城市占比在28-29%左右 ， 三线及以下城市占比高达65%-66% 。

也就是说 ， 7成的房子 ， 都是在中小城市卖出去的 。

在去年 ， 房地产销售面积达到了17亿平米 ， 三四线楼市居功至伟 ， 事实上 ， 在过去几年 ， 因为棚改货币化的推动 ， 大量的拆迁户拿着现金去“扫楼” ， 把积压已久的库存一扫而空 ， 造成了各城市房子的短暂热销 。

有因就有果 ， 如今销售面积下降 ， 这口“锅”肯定要三四线背上 。

其次 ， 面积下降 ， 销售额却逆势增长 ， 只能说明一二线更受青睐 。

原因无他 ， 大城市的房屋单价更高 。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示 ， 13个城市步入了“超高房价”行列 ， 另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间 。

按划分标准 ， 大于两万一平米 ， 即为“超高房价” ， 介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价” 。

在超高房价名单中 ， 京沪广深赫然在列 ， 还有厦门、杭州、福州、南京、苏州 ， 更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域 。

动辄就是几百万的房子 ， 这些地方稍微有点热度 ， 销售额就上去了 。

从2019年的市场热度也可以看出 ， 一二线城市尽管面临重重束缚 ， 依然展现出了强大的购买力 ， 比如连续加码的苏州 ， 动不动就是万人摇号的杭州和南京 ， 包括中西部的新一线两大龙头成都和西安 ， 只要有新房出现 ， 从不缺买家 。

土地市场的表现 ， 更直观一些 。

据证券日报10月17日报道 ， 从开年至今来看 ， 300城土地市场延续低位运行状态 ， 溢价率已经连续5个月下调 ， 9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7% ， 接近去年市场最冷期间水平 。

300个城市地价连跌将近半年 ， 这才是房地产市场的真面目 。

正如笔者一直在重复的观点：一二线很美好 ， 三四线才是楼市的真相 。