----中海地产逆势增储//----

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作者：李佳

在房地产行业融资渠道收紧的大环境下 ， 多数民营房企纷纷选择“谨慎出手”或者“割肉求生” ， 而以中国海外发展（00688.HK ， 下称“中海地产”）为代表的央企正凭借融资优势“攻城掠地” 。

数据显示 ， 2019年前9月 ， 中海地产共取得40宗地块 ， 总土地面积253.55万平方米 ， 总耗资815.70亿元；同时 ， 中海地产的全资子公司中国海外宏洋前9月耗资约175.14亿元收购土地面积146.38万平方米 。

关于规模与利润如何平衡 ， 中海董事局主席兼行政总裁颜建国曾表示：“规模不是中海最重要的目标 ， 净利润率才是中海的最终目标 。 当然为了净利润的增长 ， 规模增长也是必须 。 ”颜建国的此番表态看似重点在净利润率 ， 实则也透露着对规模的渴望 。

高成本频拿“地王”

颜建国回归后 ， 向来在土地市场颇为低调的中海地产开始大量吸储 。 数据统计显示 ， 在2016年中海地产在一线城市拿地为零 ， 甚至被认为是舍弃一线城市 。 在年底内部总结会上 ， 颜建国直指中海地产土地储备总量不足 ， 布局不均衡 ， 不足以支撑公司可持续发展 。 此后 ， 中海地产开始加快拿地速度 ， 并试图将土地市场上的主动出击转化为销售额的快速增长 。

2017年 ， 中海地产的土地支出从2015年的369.56亿元、2016年的450.67亿元大幅飙升至951亿元 ， 共购入76幅地块 ， 新增土地面积524万平方米 ， 总建面1741万平方米 。 一线城市除深圳外 ， 北京、上海和广州均有收获 。 截止到2017年年底 ， 中海地产的总土地储备为8278万平方米 ， 基本实现了颜建国提出的“千亿拿地金”计划 。 2018年 ， 中海地产的土地支出增至1100.97亿元 ， 合计拿地722.61万平方米 ， 年底土地储备达到9144万平方米 。 其中一线城市占比15% ， 二线城市占65% 。

今年上半年 ， 中海地产于中国内地18个城市和香港合共新增24幅土地 ， 新增总楼面面积464万平方米 ， 实际权益面积442万平方米 ， 总地价490.97亿元 。

中海地产已经在北京、南昌、东莞、苏州、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元 ， 总拿地成本港币16203元/平米 ， 较2018年全年新增成本增长98.04% 。

紧接着 ， 7月中旬 ， 经过56轮竞价 ， 中海地产以79.4亿元的价格摘取了北京市丰台造甲村地块 ， 溢价率为18.79% ， 成为今年总价“地王” 。 9月25日北京的土拍市场上 ， 中海地产以32.7亿元的代价拿下了大兴区瀛海镇地块 ， 溢价率高达25.77% ， 成交楼面价约32529元/平方米 。

与前任不同 ， 颜建国的走马上任让中海地产重归土地市场 ， 并屡有斩获 。 今年上半年 ， 中海地产实现合约销售额1942亿港元 ， 同比增长28.7% 。 根据克而瑞数据显示 ， 上半年中海地产的销售业绩增至行业第6位 ， 较2018年提升一个名次 ， 其在土地市场上“一掷千金”似乎已经开始转化为业绩的增长 。

中海的销售增速放缓于郝建民在任时期 ， 2011年时的中海地产曾以870.9亿港元的销售额位居房企排行榜第2位 ， 仅随万科之后 。 但在之后的几年 ， 中海地产的销售增速开始放缓 ， 2012年-2017年间中海地产的销售规模被同期的碧桂园、恒大、融创等超过 ， 排名掉至全国第7 。