这不 ， 近期又有两大经济学专家放话“房价没到顶 ， 还要涨” 。 第一位是恒大智囊团首席任泽平 ， 他毫不避讳地直言 ， “房价没有到顶 。 我国房地产市场仍有巨大潜力 ， 房价虽然不会像16、17年那样疯狂 ， 但还是会继续涨 。 ”

另一位是摩根士丹利的首席经济学家邢自强 ， 近日他在参加某经济高峰论坛时直言 ， “下一阶段中国的增长潜力还是巨大的 。 因为中国的城市化率跟发达国家比还偏低 ， 比如美、日、欧平均80%以上的人居住在城市 ， 我国仅有60% ， 且还有5亿多的农村居民 。 靠制度改革和科技赋能相结合 ， 让中国的城市化率从当前的60%继续上升到75%左右 ， 在这个过程中有2.2亿市民继续进城 。 未来房价很难下跌 。 ”

多么似曾相识的观点：农民进城 ， 创造庞大购房需求 ， 直接推动房地产新一轮发展 ， 推升房价是必然趋势 。 我想说 ， 这个老掉牙的观点 ， 我们的国家小城镇专家李铁 ， 最近几年已经重复了无数遍了 。

我之前就已经说过了 ， 现在进城并不是农民的唯一选择 。 试图利用“刚需说”为高房价辩护 ， 那是逼着农民放弃进城 。 需知 ， 越来越多的农民已经彻底明白了 ， 洗脚进城容易 ， 真正在城市扎根生活不易 ， 就业、医疗、养老等谁来保障？更何况 ， 现在国家对农村发展也有很大的政策支持 ， 乡村生活条件越来越好 ， 留在农村未必没有好的发展 。

那么未来2.2亿的农民进城 ， 真的意味着房价降不下来吗？如果按照过去的逻辑 ， 确实不易 。 但是从这三年房地产调控的措施和方向来看 ， 我认为 ， 未来不是房价高低的问题 ， 而是根本没有那么多的需求支撑现有的高房价 。 更重要的是 ， 国家已经明确表态 ， 要摆脱经济对房地产的依赖 。 直观理解 ， 就是要摆脱过去“房地产一家独大 ， 大力发展”的局面 。 背后的逻辑 ， 我们也说了很多遍了 ， 房地产对经济有支撑 ， 不可否认 ， 但是过快发展 ， 投机炒作过盛 ， 对经济发展开始产生负向挤压效应了 ， 而且对刚需的利益造成碾压 ， 这样的发展 ， 没有必要再盲目进行下去 ， 也不可持续 。

国务院参事姚景源最近也“暗示”了房地产未来发展的方向：回归住房居住本源 ， 由高速发展转向高质量发展 ， 无关价格 ， 真正满足人民群众对美好生活的日益增长的需要 。

不仅如此 ， 他还直接“开怼”了上述两位专家的言论 。 他说 ， 我们反对投资行为把房价炒的如此之高 ， 以至于背离房子居住本质 。 房住不炒是房地产行业健康发展的重要前提与基础 。 过去房地产可能是“造富神器” ， 但是已经翻篇了 ， 未来房地产就是“居住神器” 。 未来不管多少人进城 ， 多么强大的购房需求 ， 都不会动摇“房地产解决亿万居民居住的民生定位” 。 太多的案例告诉我们 ， 国家发展不能一直靠房地产 ， 国家崛起经济发展 ， 真正靠的是实体制造业和高科技产业的发达 。

不得不说 ， 参事的话说到了无数刚需购房者的心坎里去了 。 我一直都说 ， 过去这些年房地产高速发展 ， 房价急速狂飙 ， 虽然主要责任不在一些专家的不正言论 ， 但是他们的奇葩和鼓吹观点 ， 也难逃其咎 。 他们的话助长了房地产的投资炒作之风 ， 给炒房投资客建立了信心 ， 给了他们炒作的勇气和底气 。

调控继续深化 ， 房地产也正在往居住属性上回归 ， 国家也明确不搞过去房地产刺激经济那一套了 ， 那么是否意味着未来房价真不涨了？

这个还真得要再次重申一下 ， 大家的理解还是比较狭隘：个人认为 ， 未来房价将走向分化 ， 根本不可能做到“一刀切”的上涨或下跌 。 因为全国有672个城市 ， 每个城市的人口、金融、政策等基本面都不一样 ， 房价有涨有跌很正常 ， 即使在你所在的城市、区域、楼盘甚至具体的房子都有可能不一样的 。 但是我们可以确定的一个大方向是：房住不炒调控如果始终保持不松 ， 对于人口流失的中小城市是持续利空 ， 城市自身发展的不足 ， 叠加大城市的虹吸 ， 这里的人口在流失 ， 购买力在流失 ， 房价的支撑严重不足；相反 ， 对于有显著人口增量的大城市 ， 则是利好 。 虽然现在看 ， 有些城市房价勉强保持平稳了 ， 但是这是限购、限贷等政策压制需求的结果 ， 未来这些需求还是要慢慢释放出来 ， 这就意味着房价还是存在上涨的可能的 。